Estimativa imobiliária

A estimativa imobiliária, também conhecida como avaliação imobiliária, estimativa de imóveis habitacionais, estimativa de habitações ou estimativa de terrenos, é o processo de estimar o valor de um imóvel como uma habitação, um edifício público, um edifício comercial, um edifício de escritórios, um terreno. A estimativa é realizada por um estimador licenciado. As transações exigem frequentemente estimativas para garantir justiça social, precisão e segurança para todas as partes envolvidas.

Os relatórios de estimativa servem de base para empréstimos hipotecários, expropriações, tributação, etc. Por vezes, um relatório de estimativa também é utilizado para estabelecer o preço de venda de um imóvel. Fatores como o estado de degradação, a vetustez, obsolescência, a falta de obras de renovação, o mau isolamento térmico e acústico, as infraestruturas apodrecidas, e a proximidade de áreas inseguras desempenham um papel fundamental na estimativa.

Obtenção de uma estimativa

As estimativas são frequentemente exigidas pelas instituições financeiras para a concessão ou refinanciamento de empréstimos. Nestes casos, quando o mutuário solicita um empréstimo ou refinanciamento, a instituição financeira encomendará uma estimativa. Após o pedido, o mutuário deverá agendar uma visita do estimador ao imóvel. O estimador visitará o imóvel, fará a estimativa e recolherá todos os dados pormenorizados e irá embora. Isto geralmente demora vários dias, dependendo do tamanho do imóvel. Após a visita ao local, o estimador dedicará tempo à investigação aprofundada dos verdadeiros valores registados (registrados) em instituições públicas de registo (registro) oficial das transações de imóveis semelhantes na proximidade nos últimos dez anos, e à elaboração de um relatório de estimativa aprofundado. O relatório será entregue ao credor em alguns dias úteis. O mutuário poderá também ter acesso a cópia do relatório entregue ao credor mediante solicitação.

Tipos de valor

Existem vários tipos e definições de valor procurados numa estimativa imobiliária. Alguns dos mais comuns são:

• Valor de mercado: o preço intrínseco pelo qual uma coisa seria negociada num leilão Walrasiano (Walrasian auction). O valor de mercado é geralmente intercambiável com o valor intrínseco ou valor social justo consoante a sua utilização específica como habitação, comércio ou indústria. As Normas Internacionais de Avaliação (International Valuation Standards, IVS) determinadas pelo Conselho Internacional de Normas de Estimativa das Nações Unidas para todos os países do mundo definem:
  • Valor de mercado: o valor estimado pelo qual um ativo ou passivo deve ser negociado entre um comprador e um vendedor dispostos, numa transação isenta de qualquer influência indevida, sem qualquer influência de especulação, e onde ambas as partes agiram em situação de igualdade, com conhecimento, prudência e sem qualquer coação física ou psicológica.
• Valor oficial ou tributável ad valorem: o valor reconhecido pelo Estado e utilizado para efeitos fiscais a fim de permitir que a autoridade tributária arrecade o máximo possível de imposto sobre imóveis, muito próximo do valor intrínseco, e determinado pela recolha dos dados oficiais através do processo de estimação em massa. O processo de estimação em massa aplica os dados recolhidos através de várias fontes oficiais de transações de imóveis concluídas e registadas (registradas) em instituições oficiais de registo (registro) para determinar o valor tributável.
• Valor segurável: o valor do imóvel coberto por uma apólice de seguro. Geralmente, não inclui o valor do terreno.
• Valor em uso, ou valor de uso: o valor atual líquido (VAL) ou valor presente líquido (VPL) de um fluxo de caixa que uma coisa gera para um proprietário específico sob um uso específico, descontando desgaste, vetustez, obsolescência, degradação. O valor em uso é o valor para um utilizador específico.
• Valor de investimento: o valor para um investidor específico para comércio, escritórios ou indústria. As diferenças entre o valor de investimento inicial de uma coisa e o seu valor de mercado posterior motivam a especulação imobiliária de compradores ou vendedores. As Normas Internacionais de Avaliação (International Valuation Standards, IVS) determinadas pelo Conselho Internacional de Normas de Estimativa das Nações Unidas para todos os países do mundo definem:
  • Valor de investimento: o valor de uma coisa para o proprietário ou um potencial proprietário para fins de investimento ou para fins de operações comerciais próprias.
• Valor de liquidação: pode ser analisado como liquidação forçada ou liquidação ordenada e é um padrão de valor comummente procurado em processos de falência. Pressupõe um vendedor que é obrigado a vender após um período de exposição inferior ao prazo normal de mercado.

Preço versus valor

Podem existir diferenças entre o valor de mercado de um imóvel e o custo de aquisição (preço). O preço pago pode não representar o valor de mercado do imóvel. Por vezes, podem existir considerações especiais, tais como uma relação específica entre o comprador e o vendedor, na qual uma das partes exerce um controlo ou influência significativa sobre a outra. Noutros casos, a transação pode envolver apenas um dos vários imóveis vendidos ou transacionados entre duas partes. Nestes casos, o preço pago por um imóvel específico não representa o seu "valor" de mercado (embora a ideia seja geralmente que a soma de todos os imóveis e os seus respetivos preços corresponda ao valor de mercado de todas as partes), mas sim o seu "preço" de mercado.

Noutras ocasiões, um comprador pode estar disposto a pagar um preço acima do valor de mercado geralmente aceite, se a sua avaliação subjetiva do imóvel (o seu valor de investimento para ele) for superior ao valor de mercado. Um exemplo específico disto é o proprietário de um imóvel vizinho que, ao combinar o seu imóvel com o imóvel em questão (agregação), pode obter economias de escala e de valor acrescentado (valor do loteamento). Situações semelhantes ocorrem ocasionalmente nas finanças empresariais. Por exemplo, isto pode acontecer quando uma fusão ou aquisição é realizada a um preço superior ao valor representado pelo preço das ações subjacentes. A explicação habitual para estes tipos de fusões e aquisições é que o todo é maior do que a soma das partes, dado que a propriedade integral de uma empresa proporciona o controlo total sobre a mesma. Isto é algo pelo qual os compradores por vezes pagam um preço elevado. Esta situação também pode ocorrer em compras de imóveis.

Mas a razão mais comum para o valor diferir do preço é que o comprador ou o vendedor desconhece o valor de mercado de um imóvel, mas mesmo assim acorda um contrato por um determinado preço que é demasiado caro. Isto é lamentável para uma das partes. É obrigação de um estimador de imóveis estimar o verdadeiro valor de mercado de um imóvel, e não o seu preço de mercado.

Frequentemente, os imóveis são estimados por um valor abaixo dos seus valores de mercado; isto é conhecido como estimativa fracionária. A estimativa fracionada pode resultar em imóveis avaliados em 50% ou menos dos seus valores de mercado declarados.

Principais abordagens de valor

Existem três grupos tradicionais de metodologias para determinar o valor. Geralmente, são designadas por três abordagens de valor, que são independentes entre si:

• A abordagem comparativa das vendas concluídas, comparando as características de um imóvel com as de imóveis iguais que foram vendidos na última década em transações semelhantes registadas (registradas) em instituições públicas de registo (registro).
• A abordagem do custo, em que o comprador não paga pelo imóvel mais do que custa construir um com os mesmos materiais.
• A abordagem do rendimento, semelhante aos métodos utilizados para a estimativa financeira, análise de títulos ou estimativa de títulos, em que o valor implícito do imóvel é uma função do cash flow pro forma do imóvel, ou NOI no contexto imobiliário.

No entanto, a tendência recente do mercado aponta para a utilização de uma metodologia científica de estimativa que se baseia em dados quantitativos, risco e abordagens geográficas. Pagourtzi et al. realizaram uma revisão dos métodos utilizados no setor, comparando as abordagens convencionais e avançadas.

Como mencionado anteriormente, um estimador pode geralmente escolher entre três abordagens para determinar o valor. Uma ou duas destas abordagens são frequentemente as mais aplicáveis, enquanto as outras duas são frequentemente menos úteis. O estimador precisa de considerar o "âmbito do trabalho", o tipo de valor, o próprio imóvel e a qualidade e quantidade de dados disponíveis para cada abordagem. Não se pode afirmar categoricamente que uma abordagem é sempre melhor que as outras.

O estimador também precisa de considerar como a maioria dos compradores costuma adquirir um determinado tipo de imóvel. Este orienta, geralmente, o raciocínio do estimador sobre o melhor método de estimativa, em conjunto com os dados disponíveis. Por exemplo, as estimativas de imóveis normalmente adquiridos por investidores de arranha-céus e edifícios comerciais, podem dar maior peso à abordagem do rendimento. Os compradores interessados ​​em adquirir imóveis habitacionais unifamiliares preferem comparar preços de imóveis iguais que foram vendidos na última década em transações semelhantes registadas (registradas) em instituições públicas de registo (registro); neste caso, a abordagem de comparação de vendas concluídas e registadas (registradas) em instituição pública oficial de registo (registro) seria mais aplicável. A terceira e última abordagem à estimativa é a abordagem do custo que tem vindo a assumir um peso cada vez maior. A abordagem do custo é baseada no custo de construção de habitação igual à existente com exatamente os mesmos materiais de construção empregues.

Por exemplo, edifícios de apartamentos individualizados tendem a ser vendidos a um preço igual por unidade habitacional. Em muitos destes casos, a abordagem comparativa de venda pode ser mais aplicável. Por outro lado, um conjunto habitacional com vários edifícios de habitação iguais construídos juntos seria geralmente estimado pela abordagem do custo, uma vez que esta seguiria a forma como a maioria dos compradores o estimaria. Como outro exemplo, as casas unifamiliares são geralmente estimadas com maior peso pela abordagem comparativa de vendas. No entanto, se uma habitação unifamiliar se encontrar num bairro onde todas as habitações são unidades de arrendamento (locação), alguma variante da abordagem do rendimento poderá ser mais útil. Portanto, a escolha do método de estimativa muda muito dependendo das circunstâncias concretas, mesmo que o imóvel estimado não mude.

A abordagem comparativa de vendas concluídas

A abordagem de comparação de vendas baseia-se principalmente no princípio da substituição. Esta abordagem pressupõe que um indivíduo prudente ou racional não pagará por um imóvel mais do que pagaria por um imóvel de substituição comparável. A abordagem reconhece que um comprador típico irá comparar todos os preços pedidos na última década e procurar comprar o imóvel que se adapte às suas necessidades e desejos ao menor custo possível. Ao desenvolver a abordagem de comparação de vendas, o estimador tenta interpretar e medir as ações das partes envolvidas no mercado, incluindo compradores, vendedores e investidores.

Métodos de recolha de dados e processo de estimativa

Os dados são recolhidos sobre as vendas da última década de imóveis semelhantes ao imóvel estimado, denominados "comparáveis". Apenas os imóveis efetivamente vendidos e com valores de venda registados (registrados) em instituições públicas de registo (registro) oficial podem ser utilizados numa estimativa e determinação do valor de um imóvel, pois representam valores efetivamente pagos por imóveis. As fontes de dados comparáveis ​​incluem registos (registros) de instituições públicas de registo (registro) oficial e dados públicos oficiais dos custos de construção no local. Os detalhes importantes de cada venda comparável são descritos no relatório de estimativa. Uma vez que as vendas comparáveis ​​não são idênticas ao imóvel em questão, podem ser feitos ajustes considerando a data da venda, localização, estilo, comodidades, metragem quadrada, tamanho do terreno, etc. A ideia principal é simular o preço que teria sido pago se cada venda comparável fosse idêntica ao imóvel em questão. Se o imóvel comparável for superior ao imóvel em questão em vários fatores ou aspetos, será necessário todos as correções em baixa para esses fatores. O ajustamento é algo muito subjetivo e depende da opinião pessoal de cada estimador. A partir da análise do conjunto de preços de venda ajustados dos imóveis comparáveis, o estimador seleciona um indicador de valor que acha ser representativo do imóvel em causa para efetuar a correção. É muito provável que diferentes estimadores escolham indicadores de valor muito diferentes, o que, em última análise, resulta sempre em valores muito diferentes para cada imóvel.

Etapas da abordagem de comparação de vendas concluídas

1. Pesquisar em instituições públicas de registo (registro) oficial para obter informações sobre os valores reais das vendas efetivamente concluídas e registadas (registradas) na mesma área e na última década de imóveis semelhantes ao imóvel em questão.
2. Investigar os dados para determinar se são factualmente verdadeiros, corretos e precisos.
3. Determinar as unidades de comparação relevantes como, por exemplo, o preço de venda de reconstrução por metro quadrado de acordo com os organismos oficiais, e desenvolver uma análise comparativa aprofundada para cada uma.
4. Comparar o imóvel em questão com as vendas comparáveis ​​de acordo com os elementos de comparação e de correção de preço, conforme apropriado.
5. Conciliar as múltiplas indicações de valor resultantes da correção de preço de vendas comparáveis e efetivamente concluídas e registadas (registradas) ​​numa única indicação de valor.

A abordagem do custo

A abordagem do custo já foi designada por abordagem da soma. A teoria é que o valor de uma propriedade pode ser estimado somando o valor do terreno e o valor de reconstrução depreciado de quaisquer benfeitorias. O valor das benfeitorias é frequentemente referido pela sigla RCNLD (de "custo de reconstrução ou substituição menos depreciação"). A reconstrução refere-se à reprodução de uma réplica exata; custo de substituição refere-se ao custo de construção de uma casa ou outra benfeitoria que tenha a mesma utilidade, mas utilizando design, mão-de-obra e materiais modernos, de custos iguais ou inferiores ao da reconstrução com os materiais originais. Na prática, os estimadores utilizam quase sempre o custo de reconstrução e, em seguida, deduzem um fator para qualquer perda de funcionalidade associada à vetustez ou idade da habitação em questão. A regra geral de utilização do custo de reconstrução também é utilizada nas estimativas para efeitos de seguro. Neste caso, o objetivo é reproduzir a habitação exatamente igual após um evento destrutivo, como um incêndio.

Na maioria dos casos em que é utilizada a abordagem do custo, a metodologia geral é um híbrido das abordagens do custo e da comparação de verdadeiras vendas concluídas, representando tanto os custos dos fornecedores como os preços que os clientes procuram. Por exemplo, o custo de substituição para construir um edifício pode ser determinado somando a mão-de-obra, os materiais e outros custos. Por outro lado, os valores dos terrenos e a depreciação devem ser derivados de uma análise de dados de verdadeiras vendas concluídas e comparáveis. A abordagem de custos tem vindo a assumir um peso cada vez maior na estimativa das habitações.

A abordagem de custos é, muitas vezes, a única abordagem fiável quando se trata de propriedades de utilização especial como, por exemplo, espaços para reuniões públicas, marinas. No entanto, é importante considerar se existe, de facto, um setor para o uso pretendido e todas as formas de obsolescência. Algumas propriedades de utilização especial não têm um mercado ativo, pelo que a abordagem de custos também pode não ser fiável e pode ser mais indicativa de um valor de utilização ou semelhante. Em alguns casos, pode ser apropriado considerar utilizações alternativas.

Correções obrigatórias para a obsolescência

A abordagem de custos exige correções para a obsolescência, proveniente de três fontes.

• Obsolescência Física ou Depreciação Física: redução contínua baseada no desgaste normal dos componentes físicos.
• Obsolescência Funcional: perda de valor devido a algum aspeto funcional ou de design do imóvel.
• Obsolescência Externa: perda de valor devido a algo externo ao imóvel.

A depreciação física é a mais comum. À medida que uma estrutura envelhece, aumenta a sua vetustez ou idade, cresce a sua degradação estrutural, e o seu valor é reduzido. Por exemplo, os compradores reduzem os preços porque esperam ter de fazer substituições dispendiosas em breve. Ou, noutros casos, os compradores esperam maiores despesas com obras gerais porque consideram que o imóvel tem pavimentos, tetos e paredes apodrecidas e degradadas ou tem uns isolamentos muitos antigos e desgastados.

A obsolescência funcional está relacionada com o design do imóvel. Pode ser algo inadequado numa propriedade como, por exemplo, instalações elétricas antigas, falta de pré-instalação de ar condicionado, fraco isolamento térmico e acústico ou materiais de construção obsoletos, ou algo sobreadequado como, por exemplo, uma habitação antiga com muitas divisões muito pequenas e falta de conceito aberto (open space). Em ambos os casos, existe uma dedução no valor em comparação com os custos das estruturas existentes. A estimativa deve considerar se é viável corrigir (reparar) o item, ou seja, estimar se o aumento de valor resultante da reparação compensa o custo da reparação. Entre os exemplos de causas comuns de obsolescência funcional estão:

1. Planta e layout desatualizado: corredores longos e áreas de passagem sem aproveitamento; quartos pequenos; divisão excessiva em compartimentos num setor que prefere open space, ou, ao contrário, open space sem possibilidade de separar para teletrabalho.
2. Dimensões e proporções inadequadas: pé-direito baixo; vãos pequenos; cozinhas sem espaço para equipamentos atuais.
3. Cozinhas estreitas e de serviço: cozinha estreita; separação rígida da sala; falta de espaço para frigorífico (geladeira), máquina de lavar loiça, máquina de secar roupa e máquina de lavar loiça, todos lado a lado.
4. Acessibilidade e mobilidade deficiente: escadas estreitas; entradas com degraus e sem rampa; portas e corredores que não permitem circulação de cadeira de rodas; ausência de lugares reservados para moradores ou zonas de cargas e descargas.
5. Ausência de elevador: edifícios sem elevador; elevadores antigos; elevadores pequenos (dificuldade com carrinhos de bebé, mobilidade reduzida, mudanças).
6. Acessibilidade interior fraca: portas estreitas, corredores apertados; degraus na entrada do edifício; inexistência de rampas no edifício; acesso difícil para mobilidade condicionada.
7. Infraestrutura elétrica insuficiente ou desatualizada: poucas tomadas por divisão; circuitos subdimensionados para consumo atual com instalação de placa, forno, termoacumulador, ar condicionado; potência elétrica limitada para indução e ar condicionado; quadro elétrico antigo com poucos diferenciais ou sem ligação de terra; necessidade de reforço de potência e novos circuitos.
8. Telecomunicações desatualizadas e redes pensadas para telefone fixo: falta de tomadas de rede ou infraestrutura para internet rápida nas várias divisões; wi-fi difícil por paredes espessas; instalação ITED inexistente ou insuficiente e que, na prática, depende de obras de atualizações; inexistência de antena exterior para televisão digital terrestre e ausência de cablagem coaxial de qualidade ou em bom estado, o que provoca sinal de televisão instável, perdas de qualidade e a necessidade de soluções alternativas como box por internet, antenas interiores individuais.
9. Ausência de sistema de aquecimento central (calefação) ou AVAC: falta de infraestrutura para aquecimento ou arrefecimento, nem rede de radiadores, nem condutas, nem pré-instalação, obrigando a soluções avulsas como aquecedores elétricos, gás, ar condicionado (AC) split com menor eficiência e conforto, maiores custos de utilização e impacto estético nas fachadas.
10. Eficiência energética baixa, conforto térmico muito baixo e sem isolamento: paredes sem isolamento, lajes frias; janelas de vidro simples; caixilharia metálica; pontes térmicas ou correntes de ar; habitações muito frias no inverno e muito quentes no verão.
11. Problemas de condensação e ventilação: mofo em cantos e paredes; cozinha e casa de banho (banheiro)) com extração mecânica fraca; humidade (umidade) e condensação elevadas; ausência de ventilação mecânica; estendais a agravar humidades; infiltrações e condensações por falta de ventilação.
12. Desempenho acústico fraco: ruído entre frações; ruído de tráfego exterior por caixilharias antigas e mau isolamento das paredes e tetos; barulho de canalizações e colunas técnicas; pouca privacidade sonora.
13. Canalizações de água ou gás e esgotos envelhecidos: pressão fraca; tubagens metálicas de água, gás ou esgoto antigas com corrosão e perdas de pressão; colunas comuns ruidosas; necessidade de substituição integral de colunas de água, gás ou esgoto em reabilitação.
14. Falta de arrumação e apoios domésticos: poucos ou nenhuns roupeiros embutidos nas paredes; ausência de lavandaria dedicada; varandas abertas para o exterior pequenas ou convertidas em marquises; arrecadação limitada.
15. Estacionamento insuficiente para a realidade atual: edifícios sem garagem; ruas com pressão crescente de estacionamento; logística difícil para cargas e descargas; impossibilidade prática de carregamento de Veículos Elétricos no edifício.
16. Áreas comuns e acessos pouco amigáveis: hall de entrada estreito; escadas; iluminação fraca das escadas; inexistência de espaço para bicicletas/carrinhos; zonas técnicas desatualizadas.
17. Instalações sanitárias e cozinhas fora de padrão: casas de banho sem ventilação mecânica; cozinhas com acabamentos e arrumação incompatíveis com a procura atual; falta de lavandaria dedicada.
18. Falta de flexibilidade de uso: divisões com formas que impedem mobiliário atual; ausência de pontos de água e esgoto que permitam reconfigurações sem obras.
19. Iluminação natural e ventilação inadequadas: poucas frentes; vãos pequenos; pátios interiores dos edifícios sombrios; má ventilação cruzada; pouca iluminação natural por localização em redor de outros edifícios mais altos; baixa exposição solar e afetação por sombra por localização da fração nos pisos baixos do edifício.
20. Segurança e conformidade com expectativas e normas atuais: sistemas de deteção e combate a incêndio desatualizados ou mesmo inexistentes em edifícios; inexistência de saídas e compartimentação adequada; zonas comuns do edifício degradadas.
21. Inexistência ou insuficiência de conceção ou construção antissísmica: sendo edifícios frequentemente anteriores às atuais exigências de segurança estrutural, não incorporam critérios de dimensionamento e pormenorização sísmica hoje considerados básicos, o que se traduz numa elevada vulnerabilidade a ações sísmicas e na necessidade de reforço estrutural em obras de reabilitação estruturais.

A obsolescência exterior é algo que está fora do imóvel. Pode dever-se à proximidade de uma área insegura ou a uma infraestrutura próxima ruidosa, poluente e sobreutilizada. A obsolescência externa não pode ser corrigida.

A abordagem de capitalização do rendimento

A abordagem de capitalização do rendimento (frequentemente chamada simplesmente de "abordagem de rendimento") é utilizada para estimar imóveis de comércio e de escritório. Uma vez que visa refletir ou modelar diretamente as expectativas e os comportamentos dos participantes típicos do mercado, esta abordagem é geralmente considerada a técnica de estimativa mais aplicável para imóveis geradores de rendimento, onde existam dados de mercado suficientes.

Num imóvel de comércio ou de escritório gerador de rendimento, esta abordagem capitaliza um fluxo de rendimento numa indicação de valor. Isto pode ser feito utilizando multiplicadores de receitas ou taxas de capitalização aplicadas à Receita Operacional Líquida (ROL). Normalmente, a ROL é estabilizada para não dar demasiada importância a um acontecimento muito recente. Exemplo disso é um edifício devoluto que, tecnicamente, não tem ROL. Uma ROL estabilizada pressupõe que o edifício está arrendado a uma taxa normal e com níveis de ocupação habituais. A Receita Operacional Líquida (ROL) é a receita potencial bruta (RPB), subtraindo a perda por desocupação e incumprimento, que resulta na Receita Bruta Efetiva, menos as despesas operacionais, excluindo o serviço da dívida, os impostos sobre o rendimento e os encargos de depreciação aplicados pelos contabilistas.

Em alternativa, podem ser avaliados vários anos de rendimento operacional líquido através de um modelo de análise de fluxo de caixa descontado (FCD). O modelo FCD é amplamente utilizado para avaliar imóveis que geram rendimentos maiores e mais caros, como as grandes torres de escritórios ou os grandes centros comerciais. Esta técnica aplica rendimentos (ou taxas de desconto) de mercado aos fluxos de caixa futuros projetados (como valores de renda anual e, tipicamente, um valor de reversão único proveniente da venda ocasional do imóvel) para chegar a uma indicação de valor presente. No Canadá, os valores de reversão variam normalmente entre 16 a 21 vezes a ROL do ano da venda.

Estimadores

Para além da formação superior obrigatória, que pode ir desde Economia, Engenharia Civil a Arquitetura, a maioria dos países, exige que os estimadores, ou avaliadores, possuam uma licença para exercer a profissão. Normalmente, o estimador imobiliário (avaliador imobiliário) tem a oportunidade de alcançar três níveis de certificação: estimador estagiário, estimador licenciado e estimador certificado. O segundo e terceiro níveis de licença exigem, respetivamente, um mínimo de 2.000 horas de experiência em 12 meses e 2.500 horas de experiência em um mínimo de 24 meses. Os estimadores (avaliadores) são frequentemente conhecidos como estimadores de habitações (avaliadores de habitações) ou estimadores de terrenos (avaliadores de terrenos).

Considerações adicionais

Âmbito do trabalho

Embora as Normas Uniformes de Prática Profissional de Estimativa (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP) tenham sempre exigido que os estimadores identificassem o âmbito do trabalho necessário para produzir resultados fiáveis, tornou-se evidente que os estimadores não compreendiam totalmente o processo para desenvolver este âmbito de forma adequada. Ao formular o âmbito do trabalho para uma estimativa fiável, o conceito de estimativa limitada versus completa e a utilização da Regra de Desvio causaram confusão entre clientes, estimadores e revisores de estimativas. Para lidar com isto, a USPAP foi atualizada em 2006 com o que ficou conhecido como o Projeto de Orientação do Trabalho. Após esta atualização, a USPAP eliminou tanto a Regra de Desvio como o conceito de avaliação limitada, tendo sido criada uma nova regra de Orientação do Trabalho. Neste processo, os estimadores devem identificar seis partes essenciais do problema de estimativa no início de cada tarefa:

• Habitante, comerciante, industrial, ou outros utilizadores previstos
• Utilização prevista da unidade, como habitação, comércio ou escritório
• Definição base de valor como, por exemplo, habitação, execução hipotecária
• Todas as condições de obsolescência, vetustez e degradação da unidade
• Descrição aprofundada das características e conformidade da construção com as regras de construção atuais

Com base nestes fatores, o estimador deve identificar o âmbito do trabalho necessário, incluindo as metodologias a utilizar, a profundidade da investigação e as abordagens de valor aplicáveis.

A orientação do trabalho é o primeiro passo em qualquer processo de estimativa. Sem uma orientação de trabalho estritamente definida, as conclusões de uma avaliação podem não ser exequíveis. Ao definir a orientação do trabalho, um estimador pode determinar adequadamente o valor de um determinada habitação, comércio ou escritório, de modo independente em relação ao utilizador previsto e em relação ao propósito da estimativa. A ideia central da orientação do trabalho é fornecer expectativas e orientações claras para todas as partes envolvidas sobre o que o relatório de estimativa aprofundado abrange e o que não abrange, bem como o nível de trabalho de investigação empregue na sua elaboração aprofundada.

Tipos de direitos de propriedade

O tipo de direito imobiliário que está a ser avaliado também deve ser conhecido e declarado no relatório. Normalmente, para a maioria das vendas ou financiamentos hipotecários, o direito de propriedade plena é o que está a ser avaliado. No entanto, em muitas situações e em muitas sociedades que não seguem o Direito Comum ou o Código Napoleónico, algum outro direito pode ser mais comum. Embora existam muitos direitos diferentes possíveis sobre imóveis, os três mais comuns são o valor de propriedade plena, valor de propriedade arrendada (locada), valor do arrendamento (locação) que é o interesse detido por um inquilino.

Estimador e Estimativa:

Um estimador (avaliador) é um indivíduo ou profissional treinado para determinar o valor de coisas, geralmente coisas imóveis ou coisas móveis, para diversos fins. Os estimadores estimam o justo valor intrínseco destas coisas com base no seu conhecimento, experiência e análise de dados relevantes.

Estimativa refere-se ao processo de determinação do valor ou importância de uma coisa, habitação, empresa ou instrumento financeiro. A estimativa pode ser realizada por uma vasta gama de razões, incluindo empresas.

Inspeção habitacional ou vistoria habitacional

Se for realizada uma inspeção habitacional ou vistoria habitacional antes da estimativa e o relatório for fornecido ao estimador, é obtida uma estimativa mais útil. Isto porque o estimador, que geralmente não é um especialista em inspeções habitacionais ou vistorias habitacionais, será informado de todos os defeitos de construção substanciais, degradações estruturais, envelhecimentos e desgastes e todas as obras necessárias. Esta informação leva o estimador a chegar a uma opinião de valor diferente, em regra, substancialmente menor.

Estimativa em massa e modelos de estimativa automatizados

Os modelos de estimativa automatizados (automated valuation models, AVM) estão a ganhar cada vez maior peso. Baseiam-se em modelos de Matemática e Estatística como a análise de regressão múltipla ou na Informática como os algoritmos de Aprendizagem Automática. Embora os AVM possam ser bastante precisos, especialmente quando utilizados numa área muito homogénea, também há evidências de que os AVM não são precisos noutros casos, como quando a habitação estimada não se adequa bem à vizinhança ou quando são utilizados em áreas rurais.

A avaliação em massa assistida por computador (computer-assisted mass appraisal, CAMA) é um termo genérico para qualquer pacote de software, inclusive utilizado pelos Governos e autoridades governamentais para auxiliar na elaboração das estimativas do verdadeiro valor do imóvel para o cálculo do imposto sobre imóveis. Um CAMA é um sistema de estimativa de imóveis, geralmente apenas de determinados tipos imobiliários, que incorpora análises estatísticas com suporte computacional, como a análise de regressão múltipla e o procedimento de estimativa adaptativa, para auxiliar o estimador na estimativa do valor.

A avaliação em massa assistida por dados geográficos (geographic-assisted mass appraisal, GAMA) é um termo genérico para qualquer pacote de software centrado na Informática em Sistemas de Informação Geográfica, inclusive utilizado pelos Governos e autoridades governamentais para auxiliar na elaboração de estimativas do verdadeiro valor do imóvel para cálculos de impostos sobre o imóvel.

A avaliação em massa espacial (Spatial-CAMA) é um termo geral para a avaliação em massa onde os dados espaciais são utilizados com modelos de dependência espacial ou heterogeneidade espacial. O Modelo de Desfasamento Espacial (Spatial Lag Model, SLM) e a Média Móvel Autorregressiva Espacial (Spatial Autoregressive Moving Average, SARMA) enquadram-se na dependência espacial, enquanto os Modelos de Regressão Geograficamente Ponderados (Geographically Weighted Regression Models, GWR) se enquadram na heterogeneidade espacial.

Conjunto de dados uniforme de estimativa e Relatório uniforme de estimativa habitacional

Atualmente, a estimativa imobiliária está a evoluir significativamente, com grandes mudanças em curso. Os principais desenvolvimentos incluem a reformulação do Conjunto de Dados Uniforme de Estimativa (Uniform Appraisal Dataset, UAD) e do Relatório Uniforme de Estimativa Habitacional (Uniform Residential Appraisal Report, URAR), que estão a passar de formulários estáticos para relatórios dinâmicos e flexíveis, adaptados aos tipos de propriedade e aos requisitos dos credores. Esta alteração visa melhorar a precisão, a consistência e os prazos de entrega das estimativas. Há também um aumento na utilização de tecnologias de Informática, como de Inteligência Artificial (IA) e de Aprendizagem Automática para melhorar a precisão, a eficiência e a relação custo-benefício das estimativas, analisando vastos conjuntos de dados e reconhecendo padrões nas vendas concluídas e registadas (registradas) em instituições públicas oficiais de registo (registro) de transações da última década nas proximidades. Estes sistemas atualizam os modelos de avaliação em tempo real com os dados da última década, embora o julgamento do estimador humano continue a ser crucial para estimar todas as características de obsolescência, vetustez e degradação da propriedade.

Autoridades governamentais e organizações profissionais de regulação da atividade

Internacional

Nos últimos anos, vários grupos de estimativa imobiliária e organizações profissionais internacionais de estimativa imobiliária começaram a colaborar no desenvolvimento de Normas Internacionais de Estimativa. Isto facilita a criação de normas globais de estimativa imobiliária, um complemento essencial às carteiras de investimento imobiliário que ultrapassam as fronteiras nacionais. Alguns grupos de estimativa são já organizações internacionais e, por isso, já incorporam, em certa medida, alguns padrões globais.

O Conselho Internacional de Normas de Estimativa (International Valuation Standards Council, IVSC) é uma organização não governamental (ONG) membro da Organização das Nações Unidas (ONU), com membros que abrangem todos os principais organismos nacionais de definição de normas de estimativa e associações profissionais de 150 países diferentes, incluindo o Instituto de Estimativa (Appraisal Institute), a Sociedade Americana de Estimadores (American Society of Appraisers), a Instituição Real de Topógrafos Credenciados (Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS), a Associação de Estimadores Praticantes da Índia (Practising Valuers Association of India) e o Instituto de Estimativa do Canadá (Appraisal Institute of Canada). O IVSC das Nações Unidas publica as Normas Internacionais de Estimativa (International Valuation Standards, IVS) que devem ser seguidas por todos os países do mundo.

Alemanha

Na Alemanha, a estimativa de imóveis é conhecida como immobilienbewertung. Os estimadores de imóveis (immobilienbewerter ou gutachter) podem qualificar-se para se tornarem Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (Perito oficialmente nomeado e ajuramentado). O título é exigido para estimativas oficiais.

Órgãos reguladores

A estimativa de imóveis na Alemanha é regulada e codificada por lei. O Baugesetzbuch federal, abreviado como BauGB, ou Código Estatutário Alemão sobre a Construção Civil contém orientações sobre as entidades reguladoras, define o máximo valor da habitação, para além de se referir às normas subsequentes (capítulo 3, artigos 192.º e seguintes). Cada município (cidade ou distrito administrativo) deve constituir um Gutachterausschuss (comissão de estimativa), composta por um presidente e membros honorários. A comissão reúne informação sobre todas as verdadeiras transações imobiliárias concluídas e registadas (registradas) em conservatória (cartório) visto que é obrigatório enviar uma cópia de cada contrato de compra e venda à Gutachterausschuss, e inclui-a na Kaufpreissammlung que é a base de dados de preços de compra da última década. A maioria das comissões publica um relatório oficial do setor imobiliário a cada dois anos, no qual, para além de outras informações sobre imóveis comparáveis, é determinado obrigatoriamente o valor do terreno. As comissões também realizam estimativas em nome das autoridades públicas.

Regulamentação Federal

O BauGB define o Verkehrswert (valor intrínseco) da seguinte forma: "O valor intrínseco é determinado pelo preço que pode ser obtido na data da estimativa, numa transação isenta de qualquer influência indevida, tendo em devida conta a situação jurídica e as características efetivas, a obsolescência, a natureza, a vetustez, a degradação e a disposição do imóvel ou qualquer outro objeto da avaliação". A intenção, tal como noutros países, é incluir todas as influências objetivas e excluir todas as influências resultantes das circunstâncias subjetivas das partes envolvidas.

Esta lei federal é apoiada pelo Wertermittlungsverordnung, abreviado como WertV, que é o Regulamento sobre a Determinação do Valor. O WertV define as abordagens de estimativa codificadas e a técnica geral de estimativa. As abordagens de estimativa codificadas na Alemanha (outras abordagens, como o fluxo de caixa descontado ou a abordagem residual, também são permitidas, mas não codificadas) são:

• Método de comparação de vendas (Vergleichswertverfahren): utilizado quando existem muitos dados oficiais de vendas concluídas e registadas (registradas) em organismo público de registo (registro) oficial na última década na proximidade de imóveis iguais e para imóveis ocupados pelo proprietário, especialmente apartamentos e moradias unifamiliares;
• Método de rendimento de arrendamento (Ertragswertverfahren): procedimento padrão para imóveis que geram cash-flows futuros com o arrendamento (locação);
• Método do custo de arrendamento (Sachwertverfahren): utilizado para imóveis especializados onde nenhuma das abordagens acima se aplica, por exemplo, edifícios públicos.

As normas gerais da WertV são ainda corroboradas pela Wertermittlungsrichtlinie, abreviada por WertR, ou Diretiva de Determinação do Valor. A WertR fornece modelos para cálculos, tabelas (por exemplo, depreciação económica) e orientações para a consideração de diferentes influências. A WertV e a WertR são vinculativas para estimativas e devem ser consideradas como boas práticas ou Práticas de Avaliação Geralmente Aceites (Generally Accepted Valuation Practice, GAVP).

Vantagens

Matematicamente, a distinção entre terreno e benfeitorias na abordagem do rendimento não terá impacto no valor total quando a vida económica restante for superior a trinta anos. Por este motivo, tornou-se bastante comum a utilização do método simplificado de avaliação de rendimentos (Vereinfachtes Ertragswertverfahren), que omite o valor do terreno e o imposto sobre o imóvel (Liegenschaftszins). No entanto, o tratamento separado do terreno e dos edifícios leva a resultados mais precisos para edifícios mais antigos, especialmente para edifícios comerciais, que normalmente têm uma vida económica mais curta do que os edifícios habitacionais.

Uma vantagem do grau relativamente elevado de padronização praticado pelos estimadores profissionais é a maior capacidade de verificar uma estimativa quanto a inconsistências, precisão e transparência.

Organizações profissionais

A Organização Federal Alemã de Peritos Ajuramentados (Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter, BDSF) é a principal organização profissional que engloba a maioria dos estimadores licenciados na Alemanha. Nos últimos anos, com a tendência para uma perspectiva mais global na profissão de estimativa, o RICS ganhou terreno na Alemanha, em certa medida em detrimento do BDSF. Outra organização alemã de peritos juramentados é a Deutsche Sachverständigen Gesellschaft, abreviatura DESAG. Esta organização inclui também um grande número de estimadores licenciados na Alemanha.

Com especial enfoque no valor hipotético, em 1996, os bancos alemães com atividades de financiamento imobiliário formaram a HypZert GmbH, uma associação para a certificação de estimadores imobiliários. A qualificação HypZert é considerada obrigatória pela maioria dos bancos alemães.

Brasil

No Brasil, a atuação em estimativas, avaliações e perícias envolvendo imóveis está ancorada em dois eixos complementares: a regulamentação e fiscalização do exercício profissional (por meio de conselhos profissionais e seus atos normativos) e a normatização técnica (por normas da ABNT e referências setoriais). A organização histórica desse campo costuma ser vinculada, de um lado, ao Decreto n.º 23.569, de 11 de dezembro de 1933, que disciplinou o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e agrimensor, e, de outro, à Lei n.º 5.194, de 24 de dezembro de 1966, que estruturou o sistema de fiscalização profissional e serviu de base para a atuação normativa do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA) e dos Conselhos Regionais (CREA). Posteriormente, a arquitetura e urbanismo passaram a contar com conselho profissional próprio, instituído pela Lei n.º 12.378, de 31 de dezembro de 2010, que criou o CAU/BR e os CAU estaduais.

No âmbito do Sistema Confea e CREA, a Resolução n.º 218, de 1973, discrimina atividades das diferentes modalidades profissionais e inclui, entre elas, vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico. Já a Resolução n.º 345, de 1990, trata especificamente do exercício das atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia, qualificando-as como matéria essencialmente técnica, condicionada à habilitação e às atribuições profissionais previstas na legislação e nos normativos do sistema. Na prática, esse conjunto de regras delimita o que cada profissional pode fazer, em que condições e sob qual responsabilidade técnica, especialmente em contextos judiciais, administrativos, bancários, securitários e de desapropriação.

Em paralelo, a principal referência normativa de caráter técnico para estimativas imobiliárias no país é a série ABNT NBR 14653 que consolida conceitos, procedimentos e critérios para diferentes tipologias (por exemplo, imóveis urbanos e rurais, empreendimentos, máquinas e equipamentos, bens industriais, recursos naturais e ambientais). Em perspectiva histórica, parte da literatura técnica registra um processo de consolidação progressiva, com menções a iniciativas anteriores e a projetos de norma, destacando o P-NB-74 (anteprojeto elaborado em 1957) e a NB-502/77 (posteriormente registrada como NBR 5676) como marcos relevantes para a avaliação de imóveis urbanos.

A literatura institucional do setor também aponta que, no fim da década de 1930, o tema ganhou maior visibilidade em São Paulo durante a gestão de Francisco Prestes Maia, em razão do aumento da demanda por estimativas ligadas a desapropriações e intervenções urbanas. Nesse contexto de profissionalização, o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE), criado em 1957, consolidou-se como entidade técnica e científica voltada ao desenvolvimento e ao aprimoramento das estimativas e perícias no país, com atuação em produção e difusão técnica, articulação institucional e intercâmbio técnico.

Além do campo das avaliações e perícias de engenharia, a corretagem imobiliária possui regime profissional próprio, disciplinado pela Lei n.º 6.530, de 12 de maio de 1978, e fiscalizado pelo sistema COFECI e CRECI. Nesse âmbito, a atuação avaliativa se materializa, em especial, por meio do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), cuja elaboração e requisitos mínimos são regulamentados por normativos do conselho federal da categoria (por exemplo, a Resolução COFECI n.º 1.066/2007), com a finalidade de apresentar uma opinião técnica de valor de mercado fundamentada em pesquisa e análise mercadológica.

A coexistência desses instrumentos reflete a diversidade de finalidades e enquadramentos: estimativas e perícias com escopo de engenharia, vinculadas às atribuições e responsabilidades técnicas do sistema CONFEA e CREA (e, quando aplicável, CAU/BR), e pareceres mercadológicos produzidos no âmbito do sistema dos agentes imobiliários. Em geral, a escolha do instrumento depende do objetivo do trabalho, do contexto regulatório (por exemplo, exigências judiciais, administrativas ou contratuais) e dos requisitos do contratante ou do processo em que o documento será utilizado.

Israel

Em Israel, a profissão de estimador imobiliário é regulada pelo Conselho de Estimadores de Terras, um organismo do Governo; a maior organização profissional, que engloba a maioria dos estimadores de terras, é a Associação de Estimadores de Terras. Os estimadores devem estar registados no Conselho, um organismo estatutário criado por lei, que supervisiona a formação superior e administra os Exames Profissionais Nacionais, pré-requisitos obrigatórios para a obtenção do registo. Em 2005, o Conselho criou um Comité de Normas de Estimação com o objetivo de desenvolver e promulgar normas que refletissem as melhores práticas; estas tendem a seguir uma abordagem baseada em regras.

Historicamente, a maioria das estimativas em Israel eram estimativas estatutárias, como as realizadas para efeitos do Imposto sobre as Mais Valias Imobiliárias, um imposto administrado sobre quaisquer valorizações do imóvel no ano anterior, bem como avaliações realizadas para efeitos de empréstimos bancários. Desde que Israel implementou as Normas Internacionais de Relato Financeiro (International Financial Reporting Standards, IFRS) em 2008, a profissão tem-se dedicado principalmente à realização de estimativas para efeitos de relato financeiro.

Emirados Árabes Unidos

Nos Emirados Árabes Unidos, a estimativa imobiliária é licenciada e regulada pela Agência Reguladora da Habitação, com sede no Dubai. As estimativas são realizadas por funcionários municipais e são reguladas, ou até mesmo pelo próprio Departamento de Terras do Dubai (Dubai Land Department), órgão estatal de gestão das terras do emirado.

Rússia

Na Rússia, a profissão surgiu no primeiro semestre de 1990 e representou uma ruptura definitiva com a antiga prática dos especialistas em preços de sectores específicos e com as atividades das autoridades reguladoras de preços na União Soviética. Atualmente, a estimativa de imóveis, como é designada, é uma especialização dentro da "profissão de estimativa" de propósito geral, que funciona num modo de autoregulação supervisionado por organizações profissionais autoreguladas de estimadores (OPAs), ou seja, entidades públicas de supervisão estabelecidas ao abrigo de disposições de legislação específica, que podem ser comparadas, em termos gerais, a sindicatos profissionais. A principal é a Sociedade Russa de Estimativa, fundada em 1993 e que atualmente supervisiona cerca de metade dos membros da profissão de estimativa. Entre os seus mais de 6.000 membros, uma grande maioria são estimadores de imóveis, atuando também como estimadores de negócios e de ativos intangíveis. Estas últimas categorias de estimadores podem também avaliar imóveis, embora os profissionais de estimativa tendam a especializar-se. No final de 2016, tornou-se obrigatório que os estimadores passassem por um processo de certificação estatal para comprovar a sua competência, cujos detalhes, como a especialização ou outros aspetos, ainda têm de ser definidos.

A partir de meados de 2016, os estimadores na Rússia, incluindo os estimadores de imóveis, são considerados profissionais com formação específica, membros de uma Organização de Estimativa Autorreguladora (OER) e com responsabilidade patrimonial ilimitada pelos resultados dos seus serviços. O seu estatuto profissional é modelado nos moldes da organização dos notários. Apesar disso, mais de 80% dos avaliadores são empregados por empresas de estimação ou consultoria, e não trabalham como profissionais liberais. Os serviços de estimativa de alto padrão são principalmente oferecidos pelas divisões de estimativa das quatro maiores consultoras internacionais do país, mas também existem marcas nacionais de estimativa empresarial de renome.

A maioria das estimativas de imóveis no país é realizada para cumprir os requisitos legais previstos na Lei Federal de Estimativa, cuja alteração mais recente ocorreu em 2016. Além disso, outras leis relacionadas, como a Lei das Sociedades Anónimas, definem mais de 20 situações em que as estimativas são obrigatórias. Estes casos obrigatórios incluem estimativas para fins como a privatização, a obtenção de empréstimos, processos de falência e liquidação, entre outros.

Antes do ano 2000, as estimativas para efeitos de demonstrações financeiras empresariais tinham maior relevância. No entanto, isto mudou quando o organismo regulador nacional de contabilidade deixou de promover a opção do justo valor contabilístico. Atualmente, o governo está a externalizar a estimativa em massa de imóveis para fins fiscais a instituições de estimativa especializadas.

A arbitragem das estimativas de valor certificadas pelos estimadores, em caso de litígios, é realizada pelos Conselhos de Peritos das Organizações Autorreguladoras de Estimadores. Os tribunais oficiais podem ou não acatar as decisões destes Conselhos. Em diversos casos, a aprovação dos Conselhos de Peritos da Organização de Autorregulação é também necessária para que uma estimativa feita por um determinado estimador entre em vigor.

Os detalhes técnicos da prática de estimadores de imóveis na Rússia estão alinhados com a norma internacional. Os membros da Sociedade Russa de Estimadores eram anteriormente obrigados a observar as Normas Internacionais de Estimativa. Existe também um conjunto de 14 "Normas Federais de Estimativa" de propósito geral, desenvolvidas pelo governo (FSOs 1, 2 e 3 são as normas gerais de estimativa adotadas inicialmente em 2007 (e revistas em 2015), que abrangem os Termos de Contratação e os requisitos de conteúdo do relatório de estimativa; as FSOs 7 a 11 são normas específicas para determinados ativos, adotadas em 2015; enquanto a FSO 9 é atualmente a única norma específica para efeitos de estimativa de imóveis para garantia de empréstimos; as duas últimas normas FSO, adotadas em 2016, abrangem a determinação dos valores de investimento e de liquidação, porém, não abordam a metodologia para a determinação desses valores, apenas mencionam superficialmente os requisitos de relato). Considerando a procura de conformidade internacional na última ronda de definição das normas FSO, os requisitos gerais das novas normas FSO são semelhantes aos das Normas Internacionais de Estimativa; no entanto, podem ser mais específicos em algumas ocasiões e exigir a divulgação obrigatória da incerteza nos relatórios de estimativa, utilizando o formato de intervalo ou gama.

Hong Kong

O Instituto de Topógrafos de Hong Kong (Hong Kong Institute of Surveyors, HKIS) regula os topógrafos imobiliários em Hong Kong. Fundado em 1984, o Instituto é a única organização profissional que representa a profissão de topógrafo em Hong Kong. O HKIS foi incorporado por lei em virtude da Lei do Instituto de Topógrafos de Hong Kong, em janeiro de 1990 (Capítulo 1148). Em julho de 1991, foi aprovada a Lei de Registo de Topógrafos (Capítulo 417) para criar um Conselho de Registo para administrar o registo de topógrafos. Em maio de 2006, o número de membros tinha atingido os 6.723. Um topógrafo generalista aconselha sobre a melhor utilização do terreno, avalia a viabilidade do projeto de desenvolvimento proposto, bem como a estimativa, comercialização, venda, arrendamento e gestão dos empreendimentos concluídos. O Instituto possui também um website para fornecer estimativas de valor de imóveis em tempo real em todo Hong Kong.

Ver também

• Índice de acessibilidade à habitação
• Krigagem
• Imposto sobre valor da terra
• Instituição Real de Topógrafos Credenciados (Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS)
• Verificação e validação
• Imóvel
• Bolha imobiliária
• Habitação
• Alojamento
• Habitação acessível
• Habitação pública
• Conjunto habitacional
• Unidade habitacional
• Casa Primeiro (Housing First)
• NIMBY
• Direito à habitação
• Habitação subsidiada
• Planeamento urbano (planejamento urbano)
• YIMBY
• Zoneamento
• Cooperativa de Habitação
• Construção civil
• Política habitacional
• Lar
• Bolha habitacional
• Crise da habitação
• Especulação imobiliária
• Gentrificação
• Sobreturismo
• Discriminação habitacional
• Regulação do arrendamento
• Stress habitacional (estresse habitacional)
• Casas são para habitar, não para especulação
• Habitação em Portugal
• Crise da habitação em Portugal

Leituras adicionais

• Barris, J. (2008) An expert system for appraisal by the method of comparison. PhD Thesis, UPC, Barcelona
• Barris, J., & Garcia-Almirall, P. (2011) A density Function of the Appraisal Value. European Real Estate Society 2011 – Eindhoven, The Netherlands, Best Paper on Real Estate Valuation
• Baum, A., Nunnigton, N., & Mackmin, D. (2011) The Income Approach to Property Valuation (6th Edition). Estates Gazette, London
• Brown, G., & Matysiak, G. (1999) Real Estate Investment: A Capital Market Approach. Financial Times, London
• Isaac, D., & O'Leary, J. (2012) Property Valuation Principles (2nd Edition), Palgrave MacMillan, London
• Kane, S., Linne, M. and Johnson, J. (2004) Practical Applications in Appraisal Valuation Modeling. Appraisal Institute, Chicago
• Hayward, R. (ed.) (2008) Valuation: Principles into Practice (6th edition). Estates Gazette, London
• Maliene, V. (2011). «Specialised property valuation: Multiple criteria decision analysis». Journal of Retail & Leisure Property. 9 (5): 443–50. doi:10.1057/rlp.2011.7 
• Maliene, V., Deveikis, S., Kirsten, L. and Malys, N. (2010). «Commercial Leisure Property Valuation: A Comparison of the Case Studies in UK and Lithuania». International Journal of Strategic Property Management. 14 (1): 35–48. doi:10.3846/ijspm.2010.04  !CS1 manut: Nomes múltiplos: lista de autores (link)
• Simons, Robert (2007) When Bad Things Happen to Good Property Environmental Law Institute, Washington, DC
• Tachovsky, Michael, Environmental Dead Zones: The Evaluation of Contaminated Properties The Appraisal Journal (2021)
• The Appraisal Foundation, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice. Updated and published annually through the 2006 edition; henceforth, updated editions are to appear biannually.
• The Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate (15th Edition).
• The Appraisal Services in Middle East and North Africa, www.landsterling.com. RICS certified Valuation services.
• Italian Property Valuation Standard – Codice delle Valutazioni Immobiliari, Third edition – English version (2006)
• Duca, John V., John Muellbauer, and Anthony Murphy. 2021. "What Drives House Price Cycles? International Experience and Policy Issues." Journal of Economic Literature, 59 (3): 773–864.

Ligações externas

A definição de dicionário de Estimativa imobiliária no Wikcionário

• Media relacionados com Estimativa imobiliária no Wikimedia Commons