Enfiteuse

Enfiteuse, ou aforamento é um instituto jurídico de origem romana, derivado diretamente do arrendamento por prazo longo ou perpétuo de terras públicas a particulares, mediante o pagamento de um foro anual (vectigal).

É considerado um direito ireal, alienável e transmissível aos herdeiros, que confere, mediante a obrigação de manter em bom estado o imóvel e efetuar o pagamento de um foro anual em numerário ou espécie, o pleno gozo do bem.

A Enfiteuse é o ato jurídico inter vivos ou de última vontade, onde o proprietário atribuiu a outrem o domínio do seu imóvel, pagando o adquirente (enfiteuta) uma pensão ou foro anual, certo e invariável, ao senhorio direto. É então o Direito Real sobre a coisa alheia, que autoriza o enfiteuta a exercer sobre coisa imóvel alheia todos os poderes do domínio mediante pagamento, ao senhorio direto, de uma renda anual (foro). http://geodesia.ufsc.br/wikidesia/index.php/Enfiteuse

O aforamente surge através de um contrato bilateral de caráter perpétuo, em que, por ato “inter vivos”, ou disposição de última vontade, o proprietário pleno cede a outrem o domínio útil, mediante o pagamento de pensão ou foro anual em dinheiro ou em frutos (Código Civil de 1916, artigos 678 e 680; sem correspondência no Código Civil de 2002).

Origem histórica

Historicamente a enfiteuse foi instituída para preencher uma necessidade social do passado, pois tinha como objetivo permitir ao proprietário que não desejasse, ou não pudesse usar o imóvel de maneira direta, poder cedê-lo a outro o uso e o gozo da propriedade, o qual se obrigava ao pagamento de uma pensão anual para utilização do fundo, funcionando como um arrendamento perpétuo.

No passado, o aforamento teve um importante papel, inclusive no povoamento de muitos municípios brasileiros, no sentido de promover a ocupação de terras incultas ou deficientemente cultivadas.

Entretanto, o Código Civil de 1916 veio restringir o alcance da enfiteuse apenas a “terras não cultivadas ou terrenos que se destinem à edificação” (art. 680).

Por sua vez, as legislações atuais opuseram-se à perpetuidade de exploração da terra, estabelecendo normas com a finalidade de permitir a aquisição da plena propriedade e por fim a essa relíquia jurídica da época medieval.

Já na vigência do regime político anterior, o renomado jurista Pontes de Miranda criticava a manutenção da enfiteuse na legislação brasileira, referindo-se ao Código Civil de 1916:

"O Código Civil conserva a enfiteuse, que é um dos cânceres da economia nacional, fruto, em grande parte, de falsos títulos que, amparados pelos governos dóceis a exigências de poderosos, conseguiram incrustar-se nos registros de imóveis." ("Tratado de direito privado". 3ª edição v. 18. Rio de Janeiro: Borsoi, 1971, pág. 179)

Atual contexto jurídico brasileiro

A Constituição da República de 1988, veio então abrir uma possibilidade para o legislador ordinário extinguir a enfiteuse, compreendendo a sua inutilidade atual na esfera privada, assim dispondo claramente no artigo 49 das suas Disposições Transitórias:

"A lei disporá sobre o instituto da enfiteuse em imóveis urbanos, sendo facultada aos foreiros, no caso de sua extinção, a remição dos aforamentos mediante aquisição do domínio direto, na conformidade do que dispuserem os respectivos contratos."

Com a aprovação do atual Código Civil, que passou a vigorar em 11 de janeiro de 2003, a enfiteuse deixou de ser disciplinada e foi acertadamente substituída pelo direito de superfície. O artigo 2.038 do mencionado diploma legal veio proibir a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, aos princípios do Código Civil de 1916.

Pode-se afirmar que o atual desinteresse do instituto explica-se pelo desaparecimento de grandes porções de terra desocupadas, à desvalorização da moeda e à valorização das terras, independentemente da inflação e da impossibilidade do aumento do foro, ressaltando-se que os novos problemas de ocupação do solo improdutivo no país têm sido enfrentados com meios jurídicos mais eficazes pela intervenção estatal.

Contudo, poucas são as legislações que ainda abrigam esse arcaísmo histórico e o Brasil caminha para a sua total extinção.

O Projeto de Lei Federal n.° 6.960/2002, em trâmite no Congresso Nacional, pretende acrescentar um parágrafo ao artigo 2.038 do Código Civil que provavelmente terá a seguinte redação:

"Fica definido o prazo peremptório de dez anos para a regularização das enfiteuses existentes e pagamentos dos foros em atraso, junto á repartição pública competente. Decorrido esse período, todas as enfiteuses que se encontrarem regularmente inscritas e em dia com suas obrigações, serão declaradas extintas, tornando-se propriedade plena privada. As demais reverterão de pleno direito para o patrimônio da União."

A vingar tal proposta, evidentemente que as enfiteuses poderão deixar de existir no território nacional no prazo de 10 anos a contar da vigência do atual Código Civil.

Ressalte-se, data venia, a tese de que a extinção das enfiteuses só ocorrerá efetivamente, quando decorrerem os 10 (dez) anos contados da data da publicação da disposição supostamente inserta no Projeto de Lei nº 6.960/2002, em trâmite no Congresso Nacional, e não da vigência “...do atual Código Civil, que passou a vigorar em 11 de janeiro de 2003.”

Há que se atentar para a existência de dois polos vertentes:

I - o que se encontram com os pagamentos rigorosamente em dia, que não serão afetados pela alteração da Lei, sem correr qualquer risco, pois para eles será irrelevante se o prazo correrá da vigência do C. Civil de 2003 ou se da data de publicação do Projeto de Lei nº 6.960/2002, até hoje, 06/03;2008, não apreciado pelo Congresso Nacional; e

II - os que se encontram inadimplentes, que seriam fatalmente prejudicados, pendendo sobre eles o iminente perigo da perda da propriedade para o Patrimônio da União. O objeto da Lei, no tempo, deve ter a mesma eficácia para todos, indistintamente, o que não acontecerá se o prazo for contado da vigência do Código Civil.

De observar que, se a Lei não retroage para prejudicar, os inadimplentes deverão ter o direito de valer-se do prazo pleno de 10 anos para saldarem as respectivas dívidas, contado a partir da data da publicação no Projeto de Lei nº 6.960/2002, com a inserção do pretenso parágrafo e não da vigência do Código Civil de 2003, haja vista já ter decorrido mais da metade do teórico prazo e o Projeto de Lei, pendente a fatal inserção, até hoje, 06/03/2008, se encontra em trâmite no Congresso, sem previsão de apreciação.(Oct-maçom)