Habitação

CONSTRUÇÕES DE HABITAÇÕES DE INTERESSE SOCIAL COM FINANCIAMENTO DE MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO E ASSISTÊNCIA TÉCNICA ESPECIALIZADA A AUTOCONSTRUÇÃO NA REGIÃO ADMINISTRATIVA (RA-XV) DO RECANTO DAS EMAS EM BRASÍLIA,DF

VIDAL, Fernando Edmundo Chermont, Especialista Professor Assistente, Universidade de Brasília, Campus Universitário Darcy Ribeiro, ENC/FT/ UnB, Asa Norte, 70910-900, Brasília-Distrito Federal, vidal@unb.br

RESUMO

Este trabalho tem como objetivo estudar a viabilidade de construção de habitações de interesse social, com financiamento de materiais de construção e assistência técnica especializada a autoconstrução, tendo em vista o problema de escassez e qualidade de moradias vivido pela população de baixa renda no território do Distrito Federal. Como objeto de estudo escolheu-se a Região Administrativa do Recanto das Emas (RA-XV). Foram propostas mudanças em modelos de execução de obras usuais, ou até mesmo alternativas, para uma melhor utilização em empreendimento futuros. Apresentam-se alternativas de emprego de diversos sistemas construtivos utilizados, de modo a estabelecer parâmetros de comparação e análise para definição da opção que. contemple de maneira mais abrangente as questões de: i) construção de unidades habitacionais em grande número, com poucos recursos financeiros, atingindo as famílias com renda até 3 salários mínimos (R$ 720,00);ii) alcance de baixos custos destas unidades com construções de boa qualidade e rapidez e produção, respeitando-se ao máximo o meio-ambiente.; iii) superação da contradição de custo da assistência técnica nesta forma de produção.

PALAVRAS-CHAVE

Habitação; assistência técnica; qualidade

INTRODUÇÃO

Em 1996, 1997 e 1998 a Universidade de Brasília, prestou assistência técnica a dois programas do Governo do Distrito Federal, o Projeto Piloto CREDMAC e o Casa da Gente, ambos tratavam-se de programas de financiamento de materiais de construção com produção, reforma, melhoria e/ou ampliação de unidades habitacionais por autoconstrução. Foram desenvolvidos uma série de instrumentos técnicos de programação, projeto e acompanhamento de obra.

Pretende-se, desta maneira, verificar a validade da proposta de assistência técnica para autoconstrução, bem como buscar a melhoria e otimização do processo construtivo, de forma a agilizar sua execução. O que em resumo, se objetiva é uma forma de dar qualidade à autoconstrução, que é uma realidade nas periferias brasileiras, sendo responsável por cerca de 80% das construções nestes locais.

Os sistemas construtivos avaliados foram os seguintes: convencional (alvenaria em blocos cerâmicos), alvenaria estrutural com blocos de concreto e solocimento.

ESCOLHA DA REGIÃO

Em primeira instância, a escolha da região baseou-se na identificação de documentos elaborados pelo Governo do Distrito Federal a respeito de possíveis localidades destinadas assentamentos. Foram feitas visitas aos locais alvos, e contatou-se que o local mais adequado, e com maior fonte de informações já dispostas para estudo era o Recanto das Emas. Deu-se ainda por apresentar índices relativamente altos de pobreza urbana bem como condições habitacionais precárias, apesar de dispor de infraestrutura e vários equipamentos urbanos. Percebeu-se após visitar algumas obras de moradias o uso de técnicas rudimentares de construção com grande desperdício de materiais. Nas moradias prontas verificou-se péssimo desempenho nas características de conforto térmico, acústico, sonoro e luminoso.

A escolha do local, onde se implantariam as habitações ficou definido como a quadra 606, área cercada pela Avenida Monjolo e DF-331, desocupada com planejamento urbanístico definido, infraestrutura básica implantada e destinada ao assentamento de famílias de baixa renda.

APLICAÇÃO DOS SISTEMAS CONSTRUTIVOS

Para a aplicação de escolha entre os métodos construtivos, tomou-se um projeto-piloto, disponibilizado pelo Programa “Em Casa” do Projeto Inovar de responsabilidade da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Governo do Distrito Federal.

Para a definição do sistema construtivo a ser utilizado, foi feito um estudo de custos de implantação, levando-se em conta as variáveis de economia em instalações, redução de solicitações na infra e superestrutura, menor quantidade de mão de obra, velocidade de execução, ou seja, um estudo do menor custo global.

Os sistemas construtivos avaliados foram os seguintes: convencional (alvenaria com blocos cerâmicos), alvenaria estrutural com bloco de concreto e solocimento.

Para cada sistema foi mostrado seu projeto tomando-se por base o projeto arquitetônico, detalhando-se todos os aspectos relevantes ao entendimento de sua aplicação. O objetivo é que cada sistema apresente suas referências citando suas vantagens bem como seu orçamento geral.

Depois de apresentados os referidos projetos, confrontaram-se todos os resultados em um item de análise, onde foi tomada a decisão sobre qual sistema é o mais apropriado.

Os orçamentos apresentados para cada sistema construtivo seguem a planilha de materiais necessários à construção da obra proposta pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação, junto com os projetos, porém com as devidas mudanças em seus insumos básicos, provocadas pela mudança de sistema construtivo.

Quanto às fundações, para todos os sistemas construtivos abordados, foi considerada a mesma solução: sapara corrida com blocos de concreto. Esta solução deveu-se ao fato deste tipo de fundação ser uma das formas mais econômicas para este tipo de edificação (casa térrea composta de sala, cozinha, banheiro e dois quartos com área útil de 55,10 m2) e também por tornar o confronto entre os sistemas mais enfocados na superestrutura da casa, já que não se possui os parâmetros exatos de resistência do solo e a diferença de sistemas construtivos na geraria – considerando-se o pequeno tamanho da obra – grande economia em fundações.

ANÁLISE DOS SISTEMAS CONSTRUTIVOS

De acordo com os orçamentos realizados foi possível obter-se os valores referentes à construção das residências. Os dois critérios adotados para a escolha do sistema construtivo foram primeiramente o custo, seguido do tempo de execução. Verificou-se que esta análise não poderia ser realizada de forma individual, pois a facilidade de execução alteraria os custos da obra.

Foi considerado então, que a execução seria realizada por profissionais de uma empresa construtora. Como o custo com a mão de obra foi obtido através dos consumos de horas trabalhadas para a execução de certa unidade de cada serviço, o custo total da obra está influenciado pelo tempo de execução de cada sistema construtivo. Dessa forma conseguimos inserir a análise do tempo de execução na planilha de orçamento, obtendo então somente um fator a ser analisado: o custo total da obra (ver Quadro 1)

Quadro 1

SISTEMA CONSTRUTIVO CUSTO POR HABITAÇÃO (R$) Alvenaria de Solocimento 8.548,58 Alvenaria Estrutural com Blocos de Concreto 9.114,93 Alvenaria Convencional com Blocos Cerâmicos 9.371,91

De acordo com os dados do quadro verifica-se que o sistema construtivo economicamente mais viável seria a alvenaria de solo cimento.

Todavia à construção com solocimento causaria um sério problema ambiental devido ao grande volume de solo que teria de ser escavado (da ordem de 18.750,00 m3) para a construção de mil casas. Para a realização das escavações seria necessário o desmatamento de uma grande área próxima ao empreendimento. As escavações levariam também a formação de grandes poças d’água propícias à reprodução de mosquitos. Como forma de solucionar o problema considerou-se a hipótese da compra de solo de outras regiões para ser utilizado como matéria prima para a confecção dos tijolos. Tal solução se mostrou economicamente inviável, pois o custo do tijolo seria elevado em R$ 310,00 por milheiro.

Assim, adotou-se a segunda solução mais econômica: Alvenaria Estrutural de Blocos de Concreto. Tal sistema apresenta boas condições de conforto e não gera nenhum distúrbio no local das obras.

A seguir apresentam-se algumas noções sobre este sistema construtivo.

ALVENARIA ESTRUTURAL COM BLOCOS DE CONCRETO

Definição e Classificação:

A Alvenaria Estrutural é um sistema construtivo racionalizado, no qual os elementos que desempenham a função estrutural são de alvenaria, projetados segundo modelos matemáticos pré-estabelecidos.Dos diversos materiais que podem ser utilizados como elementos de uma alvenaria estrutural, os mais utilizados hoje no Brasil são os blocos vazados de concreto, os blocos vazados cerâmicos, os blocos maciços cerâmicos, os blocos vazados silico-calcáreos e os blocos maciços silico-calcáreos. De todos, o bloco de concreto é o que tem o uso mais

disseminado, sendo utilizado em larga escala em programas habitacionais, e aquele que mereceu todos os esforços iniciais de normalização.

As dimensões do bloco a ser utilizado neste projeto são 10x20x40 cm.

Vantagens:

Na Alvenaria Estrutural elimina-se a estrutura convencional, o que conduz a importante simplificação do processo construtivo, reduzindo etapas e mão-de-obra como a execução de formas, com conseqüente redução do tempo de execução.

Quando de blocos, é possível a aplicação da técnica de coordenação modular, que implica em estabelecer todas as dimensões da obra como múltiplo da unidade básica. Dessa forma são evitados os cortes, o desperdício e as improvisações.

Os projetos complementares podem ser desenvolvidos na forma de 'Kits', montados e testados no canteiro de obras antes de sua instalação. Blocos e elementos especiais podem ser definidos e previamente preparados para posterior utilização.

Enfim, é possível desenvolver um sistema racionalizado que resulta na melhoria da qualidade do produto final e em significativa economia.

Projeto, Execução e Orçamento

Como já vimos, a alvenaria é um dos materiais mais antigos empregados pelo homem para construir habitações. A rigor, não há nada de absolutamente inovador em se utilizar alvenaria com função de estrutura. Entretanto, seu uso racional hoje em dia pode e deve estar baseado em tecnologias mais evoluídas, que vão desde a fabricação dos materiais até a definição dos critérios a serem utilizados para o projeto e na execução.

Um projeto simples pode potencializar a economia em qualquer tipo de obra. Se por um lado, para obras em alvenaria isso possa ser uma condicionante importante, por outro lado, é possível fazer aplicações surpreendentes, saindo do tradicional com excelentes resultados. Residências e edifícios de alto padrão, utilização de formas curvas, painéis e vãos de grandes dimensões, reservatórios elevados, piscinas, estacionamentos e até shopping centers são construídos no mundo todo se utilizando alvenaria ou combinando-a com outros materiais. Para residências térreas (objeto alvo deste projeto), as reduções de custo variam de 15% a 25%, quando comparado à construção tradicional (estrutura de concreto armado e vedações com alvenaria), são inteiramente factíveis.

O projeto de alvenaria estrutural é um trabalho conjunto de todos parceiros envolvidos no projeto sob a coordenação preferencial do arquiteto. Não é simplesmente um sistema estrutural, mas um sistema construtivo. O projeto estrutural deve levar em conta todas as definições que geralmente só são mostradas no projeto arquitetônico, como tipos de portas e batentes, janelas e caixilhos, revestimentos de pisos e paredes, etc. A integração entre todos os projetos é, portanto, fundamental para que se alcance a racionalização almejada.

Há basicamente dois tipos de esforços que atuam na maioria das obras de alvenaria: compressão e flexão. Na maior parte dos casos esses tipos de esforços ocorrem concomitantemente. Mas no caso de casas, embora haja flexo-compressão, a compressão é predominante. Em muros de arrimo, caixas d’água, piscinas, vergas, é a flexão que predomina. 

A carga admissível de uma parede é definida a partir da resistência à compressão do prisma. Os blocos estruturais podem alcançar de 4,5 até 16 MPa. Neste caso, onde se tem uma casa térrea e com laje apenas sobre o banheiro, para suportar a caixa d’água de 250 litros, blocos com 4,5 MPa são mais que suficientes para a maior solicitação de projeto. Vale lembrar que a alvenaria estrutural não precisa ser necessariamente reforçada com barras de aço e concreto no interior dos vazados dos blocos para se comportar adequadamente. Na verdade, o emprego de armadura só é indispensável em casos específicos onde há flexão; portanto, será utilizado aço (CA-60 5mm) apenas para produção das vergas, contra-vergas e cintamento superior das paredes externas.

ANÁLISE DO MODO DE CONSTRUÇÃO

Para a execução das residências em alvenaria estrutural foi considerada a possibilidade de duas maneiras de execução das obras: terceirização ou autoconstrução.

a) Terceirização da construção

A terceirização da construção consiste na contratação de uma construtora competente para a realização da obra. Desta forma os moradores não participam em nenhum momento das construções, recebendo a casa pronta para morar.

Para a execução por meio deste processo devemos inserir no custo final da obra orçada um percentual referente ao Benefício e Despesas Indiretas (BDI) de cerca de 30%. Tal percentual serve para cobrir as despesas com impostos e taxas, além do lucro da empresa responsável pela execução das obras. Esse item acrescentaria um valor de R$ 2.734,48 ao valor orçado para a alvenaria estrutural, elevando o preço da residência para R$ 11.849,41.

b) Autoconstrução

A autoconstrução consiste na construção da residência pelo proprietário, sua família e eventualmente amigos, sob a orientação de uma equipe de assistência técnica composta de 1 (um) Engenheiro ou Arquiteto e 3(três) Técnicos em Edificações ou Mestres de Obras conforme proposta de pesquisadores da Universidade de Brasília, para o Projeto-Piloto CREDMAC que foi reformulada e utilizada no Programa Casa da Gente, no Distrito Federal em 1998 (ver, Referências [3] e [6]).

Portanto nesse modo de construção o valor da mão-de-obra incluída no orçamento é eliminado em função da substituição dos trabalhadores remunerados pelo trabalho dos autoconstrutores. Para manutenção da equipe de assistência seria acrescido um valor de 3% do orçamento dos materiais.

Desta forma o custo da construção utilizando-se a autoconstrução seria alterado da seguinte forma:

-Valor do orçamento inicial para a alvenaria estrutural (R$9.114,93) – Custo da mão-de-obra (R$1.871,08) = Materiais (R$7.335,85) -Valor referente à taxa de manutenção da equipe técnica (3% de R$ 7.335,85) = (R$ 220,02) -Custo total da obra por auto construção: (R$ 7.335,85 + R$ 220,02) = (R$ 7.553,87)

PROPOSTA DE FINANCIAMENTO PARA HABITAÇÃO

O programa estudado como proposta para a viabilização do empreendimento foi o programa para construção de habitações populares - PRÓ-MORADIA – da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. O Pró-Moradia é um programa voltado exclusivamente para os Municípios, os Estados, o Distrito Federal, empresas públicas, empresas de economia mista, autarquias e demais órgãos da administração direta, ligadas à área de habitação.

São eles os mutuários, devendo contratar as operações de crédito, responsabilizar-se pela implantação do empreendimento e pelo pagamento pontual ao Agente Financeiro. Devem ainda demonstrar que atendem aos requisitos para análise da capacidade de pagamento e de endividamento.

Os beneficiários finais, famílias de baixa renda, não podem contratar diretamente as operações de crédito, mas participam obrigatoriamente do retorno do investimento realizado nas operações, na forma que vier a ser regulamentada pela Instância Colegiada, em nome do Gestor do Programa.

Participação do Beneficiário Final

O Governo do Distrito Federal, através do SEDUH, realiza um cadastramento de famílias que necessitam de moradia, sendo pré-requisito uma renda de um a três salários mínimos. O salário mínimo atual é de R$ 240,00 (duzentos reais).

As famílias beneficiadas devem participar em todas as fases do projeto. Estas ações deverão ser implementadas na forma prevista na proposta de trabalho social, a ser desenvolvido pelo proponente.

Há um estímulo à formação e atuação de bases organizacionais representativas na comunidade, com vistas a sua própria promoção e desenvolvimento.

Condições da Operação de Crédito

Valor do Investimento:

Parte do investimento poderá se custeado com recursos do FGTS, sendo a outra parte responsabilidade do mutuário.

O investimento é composto de todas as parcelas de custo diretos necessárias à execução da proposta apresentada (obras, materiais de construção) e custos indiretos (remuneração do Agente Promotor, Agente Financeiro e juros do empréstimo).

• Custos Diretos: Materiais de construção

• Custos Indiretos:

REMUNERAÇÃO DAS ATIVIDADES DESENVOLVIDAS PELO AGENTE PROMOTOR: Valor correspondente à remuneração das atividades do Agente Promotor, limitado a 2,5% (dois e meio por cento) do valor do empréstimo.

TAXA DE RISCO DE CREDITO DO AGENTE OPERADOR: Valor correspondente a 1,0% (um por cento ) do valor do empréstimo.

JUROS DE CARÊNCIA: Pagos mensalmente nas fases de carência e amortização à taxa de juros nominal de 5,1% a.a(cinco inteiros e um décimo por cento ao ano).

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO: Equivalente ao diferencial apurado entre a prestação (a+j) calculada à taxa de juros nominal de 5,1% a.a., e a prestação calculada à taxa nominal de juros de 6,1% a.a.Na fase de amortização será cobrada juntamente com a prestação mensal.

VALOR MÁXIMO DO EMPRÉSTIMO:O valor máximo de empréstimo é limitado ao menor dos seguintes valores:

a) Soma das parcelas que compõem o investimento, observada a contrapartida mínima; b) R$ 8.500,00 (seis mil e quinhentos reais) de valor médio unitário de empréstimo por família beneficiada;

c) Definido conforme o porte do município e capacidade do município.

Para o caso proposto neste projeto o valor máximo do empréstimo será de R$ 7.553,87. Este valor corresponde ao custo dos materiais mais a assistência técnica por habitação.

Contrapartida

Contrapartida é a aplicação de recursos de outras fontes, próprios do mutuário ou de terceiros que em complemento aos recursos do FGTS viabilizam o investimento necessário à execução do empreendimento.

O valor da contrapartida mínima em relação ao investimento será definido em função da região.

Para o Distrito Federal a contrapartida mínima é de 20,0% (vinte por cento) do valor do investimento.

Prazo De Carência

O prazo de carência previsto para execução das obras, acrescido de até 2 meses contados a partir do mês previsto para o primeiro desembolso, limitado a vinte meses.

Para o empreendimento em questão o prazo de carência será de apenas 1 mês após a entrega dos imóveis.

Como a construção será realizada em período curto de 20 dias, não será necessário a realização dos custos de

capital durante o período de carência.

CONCLUSÃO

Após a realização dos cálculos citados verificou-se que o modo de produção por autoconstrução proporciona uma economia de cerca de 36% em relação à terceirização.

Porém a autoconstrução gera alguns inconvenientes, como, por exemplo, a provável ausência dos proprietários das residências em seus empregos em função das obras o que nas populações de baixa renda em geral é agravado pelo fato da grande maioria desenvolver atividades no setor informal da economia, onde atuam, como vendedores ambulantes, o que acarreta diminuição de renda durante o período de construção.

Foi possívRKSHOPel verificar após a realização do cronograma de execução da obra por autoconstrução, considerando-se uma equipe composta de 5 trabalhadores diretos (2 pedreiros/encanadores/eletricistas e 3 ajudantes) a residência poderia ser executada em um período de 20 dias.

A proposta demonstrou em termos de custo, execução e condições de moradia, ser adequada às características da população de baixa renda, atendendo ao objetivo pretendido neste trabalho no que se refere à questão da habitação.

A falta de qualificação da mão-de-obra acaba se transformando em economia devido ao seu baixo custo, porém constatou-se que a implantação de um sistema de assistência técnica voltada para o autoconstrutor é imprescindível quando são buscados resultados compatíveis com as exigências técnicas de segurança, conforto e salubridade.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

FURTADO, G.F., Motta, L.L. da., Rossi, A. O., Localização e Implantação de Habitações para População de Baixa Renda em Área de Assentamento da Região Administrativa (RA-XV) –Recanto das Emas – Um Estudo de Viabilidade Técnica e Econômico Financeira, Relatório Final de Estágio Supervisionado, ENC/FT/UnB, abril/2002. (orientador Vidal, F.E.C.) GONZALÉS, S.F.N.et alli, Relatório Final do Projeto Piloto CREDMAC – Brazlândia, Convênio IDHAB/DF,CREA/DF, FINATEC/DF, Brasília, setembro de 1997, mimeo. SABBATINI, F.H. Alvenaria Estrutural - Materiais, execução da estrutura e controle tecnológico, DIDUP/GEPAD/CEF, Brasília, 2002 SPOSTO, R.M., Vidal,F.E.C., Propuesta Metodológica de Asistencia Técnica a Programas Habitacionales de Baja Renta em Brasília, Información Tecnológica, vol 11, N0 6, 167-172, ISSN 0716-8756, La Serena, Chile, 2000.

ESCOLHA DA REGIÃO

Em primeira instância, a escolha da região baseou-se na identificação de documentos elaborados pelo Governo do Distrito Federal a respeito de possíveis localidades destinadas assentamentos. Foram feitas visitas aos locais alvos, e contatou-se que o local mais adequado, e com maior fonte de informações já dispostas para estudo era o Recanto das Emas. Deu-se ainda por apresentar índices relativamente altos de pobreza urbana bem como condições habitacionais precárias, apesar de dispor de infraestrutura e vários equipamentos urbanos. Percebeu-se após visitar algumas obras de moradias o uso de técnicas rudimentares de construção com grande desperdício de materiais. Nas moradias prontas verificou-se péssimo desempenho nas características de conforto térmico, acústico, sonoro e luminoso.

A escolha do local, onde se implantariam as habitações ficou definido como a quadra 606, área cercada pela Avenida Monjolo e DF-331, desocupada com planejamento urbanístico definido, infraestrutura básica implantada e destinada ao assentamento de famílias de baixa renda.

APLICAÇÃO DOS SISTEMAS CONSTRUTIVOS

Para a aplicação de escolha entre os métodos construtivos, tomou-se um projeto-piloto, disponibilizado pelo Programa “Em Casa” do Projeto Inovar de responsabilidade da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Governo do Distrito Federal.

Para a definição do sistema construtivo a ser utilizado, foi feito um estudo de custos de implantação, levando-se em conta as variáveis de economia em instalações, redução de solicitações na infra e superestrutura, menor quantidade de mão de obra, velocidade de execução, ou seja, um estudo do menor custo global.

Os sistemas construtivos avaliados foram os seguintes: convencional (alvenaria com blocos cerâmicos), alvenaria estrutural com bloco de concreto e solocimento.

Para cada sistema foi mostrado seu projeto tomando-se por base o projeto arquitetônico, detalhando-se todos os aspectos relevantes ao entendimento de sua aplicação. O objetivo é que cada sistema apresente suas referências citando suas vantagens bem como seu orçamento geral.

Depois de apresentados os referidos projetos, confrontaram-se todos os resultados em um item de análise, onde foi tomada a decisão sobre qual sistema é o mais apropriado.

Os orçamentos apresentados para cada sistema construtivo seguem a planilha de materiais necessários à construção da obra proposta pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação, junto com os projetos, porém com as devidas mudanças em seus insumos básicos, provocadas pela mudança de sistema construtivo.

Quanto às fundações, para todos os sistemas construtivos abordados, foi considerada a mesma solução: sapara corrida com blocos de concreto. Esta solução deveu-se ao fato deste tipo de fundação ser uma das formas mais econômicas para este tipo de edificação (casa térrea composta de sala, cozinha, banheiro e dois quartos com área útil de 55,10 m2) e também por tornar o confronto entre os sistemas mais enfocados na superestrutura da casa, já que não se possui os parâmetros exatos de resistência do solo e a diferença de sistemas construtivos na geraria – considerando-se o pequeno tamanho da obra – grande economia em fundações.

ANÁLISE DOS SISTEMAS CONSTRUTIVOS

De acordo com os orçamentos realizados foi possível obter-se os valores referentes à construção das residências. Os dois critérios adotados para a escolha do sistema construtivo foram primeiramente o custo, seguido do tempo de execução. Verificou-se que esta análise não poderia ser realizada de forma individual, pois a facilidade de execução alteraria os custos da obra.

Foi considerado então, que a execução seria realizada por profissionais de uma empresa construtora. Como o custo com a mão de obra foi obtido através dos consumos de horas trabalhadas para a execução de certa unidade de cada serviço, o custo total da obra está influenciado pelo tempo de execução de cada sistema construtivo. Dessa forma conseguimos inserir a análise do tempo de execução na planilha de orçamento, obtendo então somente um fator a ser analisado: o custo total da obra (ver Quadro 1)

Quadro 1

SISTEMA CONSTRUTIVO CUSTO POR HABITAÇÃO (R$) Alvenaria de Solocimento 8.548,58 Alvenaria Estrutural com Blocos de Concreto 9.114,93 Alvenaria Convencional com Blocos Cerâmicos 9.371,91

De acordo com os dados do quadro verifica-se que o sistema construtivo economicamente mais viável seria a alvenaria de solo cimento.

Todavia à construção com solocimento causaria um sério problema ambiental devido ao grande volume de solo que teria de ser escavado (da ordem de 18.750,00 m3) para a construção de mil casas. Para a realização das escavações seria necessário o desmatamento de uma grande área próxima ao empreendimento. As escavações levariam também a formação de grandes poças d’água propícias à reprodução de mosquitos. Como forma de solucionar o problema considerou-se a hipótese da compra de solo de outras regiões para ser utilizado como matéria prima para a confecção dos tijolos. Tal solução se mostrou economicamente inviável, pois o custo do tijolo seria elevado em R$ 310,00 por milheiro.

Assim, adotou-se a segunda solução mais econômica: Alvenaria Estrutural de Blocos de Concreto. Tal sistema apresenta boas condições de conforto e não gera nenhum distúrbio no local das obras.

A seguir apresentam-se algumas noções sobre este sistema construtivo.

ALVENARIA ESTRUTURAL COM BLOCOS DE CONCRETO

Definição e Classificação:

A Alvenaria Estrutural é um sistema construtivo racionalizado, no qual os elementos que desempenham a função estrutural são de alvenaria, projetados segundo modelos matemáticos pré-estabelecidos.Dos diversos materiais que podem ser utilizados como elementos de uma alvenaria estrutural, os mais utilizados hoje no Brasil são os blocos vazados de concreto, os blocos vazados cerâmicos, os blocos maciços cerâmicos, os blocos vazados silico-calcáreos e os blocos maciços silico-calcáreos. De todos, o bloco de concreto é o que tem o uso mais

disseminado, sendo utilizado em larga escala em programas habitacionais, e aquele que mereceu todos os esforços iniciais de normalização.

As dimensões do bloco a ser utilizado neste projeto são 10x20x40 cm.

Vantagens:

Na Alvenaria Estrutural elimina-se a estrutura convencional, o que conduz a importante simplificação do processo construtivo, reduzindo etapas e mão-de-obra como a execução de formas, com conseqüente redução do tempo de execução.

Quando de blocos, é possível a aplicação da técnica de coordenação modular, que implica em estabelecer todas as dimensões da obra como múltiplo da unidade básica. Dessa forma são evitados os cortes, o desperdício e as improvisações.

Os projetos complementares podem ser desenvolvidos na forma de 'Kits', montados e testados no canteiro de obras antes de sua instalação. Blocos e elementos especiais podem ser definidos e previamente preparados para posterior utilização.

Enfim, é possível desenvolver um sistema racionalizado que resulta na melhoria da qualidade do produto final e em significativa economia.

Projeto, Execução e Orçamento

Como já vimos, a alvenaria é um dos materiais mais antigos empregados pelo homem para construir habitações. A rigor, não há nada de absolutamente inovador em se utilizar alvenaria com função de estrutura. Entretanto, seu uso racional hoje em dia pode e deve estar baseado em tecnologias mais evoluídas, que vão desde a fabricação dos materiais até a definição dos critérios a serem utilizados para o projeto e na execução.

Um projeto simples pode potencializar a economia em qualquer tipo de obra. Se por um lado, para obras em alvenaria isso possa ser uma condicionante importante, por outro lado, é possível fazer aplicações surpreendentes, saindo do tradicional com excelentes resultados. Residências e edifícios de alto padrão, utilização de formas curvas, painéis e vãos de grandes dimensões, reservatórios elevados, piscinas, estacionamentos e até shopping centers são construídos no mundo todo se utilizando alvenaria ou combinando-a com outros materiais. Para residências térreas (objeto alvo deste projeto), as reduções de custo variam de 15% a 25%, quando comparado à construção tradicional (estrutura de concreto armado e vedações com alvenaria), são inteiramente factíveis.

O projeto de alvenaria estrutural é um trabalho conjunto de todos parceiros envolvidos no projeto sob a coordenação preferencial do arquiteto. Não é simplesmente um sistema estrutural, mas um sistema construtivo. O projeto estrutural deve levar em conta todas as definições que geralmente só são mostradas no projeto arquitetônico, como tipos de portas e batentes, janelas e caixilhos, revestimentos de pisos e paredes, etc. A integração entre todos os projetos é, portanto, fundamental para que se alcance a racionalização almejada.

Há basicamente dois tipos de esforços que atuam na maioria das obras de alvenaria: compressão e flexão. Na maior parte dos casos esses tipos de esforços ocorrem concomitantemente. Mas no caso de casas, embora haja flexo-compressão, a compressão é predominante. Em muros de arrimo, caixas d’água, piscinas, vergas, é a flexão que predomina. 

A carga admissível de uma parede é definida a partir da resistência à compressão do prisma. Os blocos estruturais podem alcançar de 4,5 até 16 MPa. Neste caso, onde se tem uma casa térrea e com laje apenas sobre o banheiro, para suportar a caixa d’água de 250 litros, blocos com 4,5 MPa são mais que suficientes para a maior solicitação de projeto. Vale lembrar que a alvenaria estrutural não precisa ser necessariamente reforçada com barras de aço e concreto no interior dos vazados dos blocos para se comportar adequadamente. Na verdade, o emprego de armadura só é indispensável em casos específicos onde há flexão; portanto, será utilizado aço (CA-60 5mm) apenas para produção das vergas, contra-vergas e cintamento superior das paredes externas.

ANÁLISE DO MODO DE CONSTRUÇÃO

Para a execução das residências em alvenaria estrutural foi considerada a possibilidade de duas maneiras de execução das obras: terceirização ou autoconstrução.

a) Terceirização da construção

A terceirização da construção consiste na contratação de uma construtora competente para a realização da obra. Desta forma os moradores não participam em nenhum momento das construções, recebendo a casa pronta para morar.

Para a execução por meio deste processo devemos inserir no custo final da obra orçada um percentual referente ao Benefício e Despesas Indiretas (BDI) de cerca de 30%. Tal percentual serve para cobrir as despesas com impostos e taxas, além do lucro da empresa responsável pela execução das obras. Esse item acrescentaria um valor de R$ 2.734,48 ao valor orçado para a alvenaria estrutural, elevando o preço da residência para R$ 11.849,41.

b) Autoconstrução

A autoconstrução consiste na construção da residência pelo proprietário, sua família e eventualmente amigos, sob a orientação de uma equipe de assistência técnica composta de 1 (um) Engenheiro ou Arquiteto e 3(três) Técnicos em Edificações ou Mestres de Obras conforme proposta de pesquisadores da Universidade de Brasília, para o Projeto-Piloto CREDMAC que foi reformulada e utilizada no Programa Casa da Gente, no Distrito Federal em 1998 (ver, Referências [3] e [6]).

Portanto nesse modo de construção o valor da mão-de-obra incluída no orçamento é eliminado em função da substituição dos trabalhadores remunerados pelo trabalho dos autoconstrutores. Para manutenção da equipe de assistência seria acrescido um valor de 3% do orçamento dos materiais.

Desta forma o custo da construção utilizando-se a autoconstrução seria alterado da seguinte forma:

-Valor do orçamento inicial para a alvenaria estrutural (R$9.114,93) – Custo da mão-de-obra (R$1.871,08) = Materiais (R$7.335,85) -Valor referente à taxa de manutenção da equipe técnica (3% de R$ 7.335,85) = (R$ 220,02) -Custo total da obra por auto construção: (R$ 7.335,85 + R$ 220,02) = (R$ 7.553,87)

PROPOSTA DE FINANCIAMENTO PARA HABITAÇÃO

O programa estudado como proposta para a viabilização do empreendimento foi o programa para construção de habitações populares - PRÓ-MORADIA – da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. O Pró-Moradia é um programa voltado exclusivamente para os Municípios, os Estados, o Distrito Federal, empresas públicas, empresas de economia mista, autarquias e demais órgãos da administração direta, ligadas à área de habitação.

São eles os mutuários, devendo contratar as operações de crédito, responsabilizar-se pela implantação do empreendimento e pelo pagamento pontual ao Agente Financeiro. Devem ainda demonstrar que atendem aos requisitos para análise da capacidade de pagamento e de endividamento.

Os beneficiários finais, famílias de baixa renda, não podem contratar diretamente as operações de crédito, mas participam obrigatoriamente do retorno do investimento realizado nas operações, na forma que vier a ser regulamentada pela Instância Colegiada, em nome do Gestor do Programa.

Participação do Beneficiário Final

O Governo do Distrito Federal, através do SEDUH, realiza um cadastramento de famílias que necessitam de moradia, sendo pré-requisito uma renda de um a três salários mínimos. O salário mínimo atual é de R$ 240,00 (duzentos reais).

As famílias beneficiadas devem participar em todas as fases do projeto. Estas ações deverão ser implementadas na forma prevista na proposta de trabalho social, a ser desenvolvido pelo proponente.

Há um estímulo à formação e atuação de bases organizacionais representativas na comunidade, com vistas a sua própria promoção e desenvolvimento.

Condições da Operação de Crédito

Valor do Investimento:

Parte do investimento poderá se custeado com recursos do FGTS, sendo a outra parte responsabilidade do mutuário.

O investimento é composto de todas as parcelas de custo diretos necessárias à execução da proposta apresentada (obras, materiais de construção) e custos indiretos (remuneração do Agente Promotor, Agente Financeiro e juros do empréstimo).

• Custos Diretos: Materiais de construção

• Custos Indiretos:

REMUNERAÇÃO DAS ATIVIDADES DESENVOLVIDAS PELO AGENTE PROMOTOR: Valor correspondente à remuneração das atividades do Agente Promotor, limitado a 2,5% (dois e meio por cento) do valor do empréstimo.

TAXA DE RISCO DE CREDITO DO AGENTE OPERADOR: Valor correspondente a 1,0% (um por cento ) do valor do empréstimo.

JUROS DE CARÊNCIA: Pagos mensalmente nas fases de carência e amortização à taxa de juros nominal de 5,1% a.a(cinco inteiros e um décimo por cento ao ano).

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO: Equivalente ao diferencial apurado entre a prestação (a+j) calculada à taxa de juros nominal de 5,1% a.a., e a prestação calculada à taxa nominal de juros de 6,1% a.a.Na fase de amortização será cobrada juntamente com a prestação mensal.

VALOR MÁXIMO DO EMPRÉSTIMO:O valor máximo de empréstimo é limitado ao menor dos seguintes valores:

a) Soma das parcelas que compõem o investimento, observada a contrapartida mínima; b) R$ 8.500,00 (seis mil e quinhentos reais) de valor médio unitário de empréstimo por família beneficiada;

c) Definido conforme o porte do município e capacidade do município.

Para o caso proposto neste projeto o valor máximo do empréstimo será de R$ 7.553,87. Este valor corresponde ao custo dos materiais mais a assistência técnica por habitação.

Contrapartida

Contrapartida é a aplicação de recursos de outras fontes, próprios do mutuário ou de terceiros que em complemento aos recursos do FGTS viabilizam o investimento necessário à execução do empreendimento.

O valor da contrapartida mínima em relação ao investimento será definido em função da região.

Para o Distrito Federal a contrapartida mínima é de 20,0% (vinte por cento) do valor do investimento.

Prazo De Carência

O prazo de carência previsto para execução das obras, acrescido de até 2 meses contados a partir do mês previsto para o primeiro desembolso, limitado a vinte meses.

Para o empreendimento em questão o prazo de carência será de apenas 1 mês após a entrega dos imóveis.

Como a construção será realizada em período curto de 20 dias, não será necessário a realização dos custos de

capital durante o período de carência.

CONCLUSÃO

Após a realização dos cálculos citados verificou-se que o modo de produção por autoconstrução proporciona uma economia de cerca de 36% em relação à terceirização.

Porém a autoconstrução gera alguns inconvenientes, como, por exemplo, a provável ausência dos proprietários das residências em seus empregos em função das obras o que nas populações de baixa renda em geral é agravado pelo fato da grande maioria desenvolver atividades no setor informal da economia, onde atuam, como vendedores ambulantes, o que acarreta diminuição de renda durante o período de construção.

Foi possívRKSHOPel verificar após a realização do cronograma de execução da obra por autoconstrução, considerando-se uma equipe composta de 5 trabalhadores diretos (2 pedreiros/encanadores/eletricistas e 3 ajudantes) a residência poderia ser executada em um período de 20 dias.

A proposta demonstrou em termos de custo, execução e condições de moradia, ser adequada às características da população de baixa renda, atendendo ao objetivo pretendido neste trabalho no que se refere à questão da habitação.

A falta de qualificação da mão-de-obra acaba se transformando em economia devido ao seu baixo custo, porém constatou-se que a implantação de um sistema de assistência técnica voltada para o autoconstrutor é imprescindível quando são buscados resultados compatíveis com as exigências técnicas de segurança, conforto e salubridade.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

FURTADO, G.F., Motta, L.L. da., Rossi, A. O., Localização e Implantação de Habitações para População de Baixa Renda em Área de Assentamento da Região Administrativa (RA-XV) –Recanto das Emas – Um Estudo de Viabilidade Técnica e Econômico Financeira, Relatório Final de Estágio Supervisionado, ENC/FT/UnB, abril/2002. (orientador Vidal, F.E.C.) GONZALÉS, S.F.N.et alli, Relatório Final do Projeto Piloto CREDMAC – Brazlândia, Convênio IDHAB/DF,CREA/DF, FINATEC/DF, Brasília, setembro de 1997, mimeo. SABBATINI, F.H. Alvenaria Estrutural - Materiais, execução da estrutura e controle tecnológico, DIDUP/GEPAD/CEF, Brasília, 2002 SPOSTO, R.M., Vidal,F.E.C., Propuesta Metodológica de Asistencia Técnica a Programas Habitacionales de Baja Renta em Brasília, Información Tecnológica, vol 11, N0 6, 167-172, ISSN 0716-8756, La Serena, Chile, 2000.

CONSTRUÇÕES DE HABITAÇÕES DE INTERESSE SOCIAL COM FINANCIAMENTO DE MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO E ASSISTÊNCIA TÉCNICA ESPECIALIZADA A AUTOCONSTRUÇÃO NA REGIÃO ADMINISTRATIVA (RA-XV) DO RECANTO DAS EMAS EM BRASÍLIA,DF

VIDAL, Fernando Edmundo Chermont, Especialista Professor Assistente, Universidade de Brasília, Campus Universitário Darcy Ribeiro, ENC/FT/ UnB, Asa Norte, 70910-900, Brasília-Distrito Federal, vidal@unb.br

RESUMO

Este trabalho tem como objetivo estudar a viabilidade de construção de habitações de interesse social, com financiamento de materiais de construção e assistência técnica especializada a autoconstrução, tendo em vista o problema de escassez e qualidade de moradias vivido pela população de baixa renda no território do Distrito Federal. Como objeto de estudo escolheu-se a Região Administrativa do Recanto das Emas (RA-XV). Foram propostas mudanças em modelos de execução de obras usuais, ou até mesmo alternativas, para uma melhor utilização em empreendimento futuros. Apresentam-se alternativas de emprego de diversos sistemas construtivos utilizados, de modo a estabelecer parâmetros de comparação e análise para definição da opção que. contemple de maneira mais abrangente as questões de: i) construção de unidades habitacionais em grande número, com poucos recursos financeiros, atingindo as famílias com renda até 3 salários mínimos (R$ 720,00);ii) alcance de baixos custos destas unidades com construções de boa qualidade e rapidez e produção, respeitando-se ao máximo o meio-ambiente.; iii) superação da contradição de custo da assistência técnica nesta forma de produção.

PALAVRAS-CHAVE

Habitação; assistência técnica; qualidade

INTRODUÇÃO

Em 1996, 1997 e 1998 a Universidade de Brasília, prestou assistência técnica a dois programas do Governo do Distrito Federal, o Projeto Piloto CREDMAC e o Casa da Gente, ambos tratavam-se de programas de financiamento de materiais de construção com produção, reforma, melhoria e/ou ampliação de unidades habitacionais por autoconstrução. Foram desenvolvidos uma série de instrumentos técnicos de programação, projeto e acompanhamento de obra.

Pretende-se, desta maneira, verificar a validade da proposta de assistência técnica para autoconstrução, bem como buscar a melhoria e otimização do processo construtivo, de forma a agilizar sua execução. O que em resumo, se objetiva é uma forma de dar qualidade à autoconstrução, que é uma realidade nas periferias brasileiras, sendo responsável por cerca de 80% das construções nestes locais.

Os sistemas construtivos avaliados foram os seguintes: convencional (alvenaria em blocos cerâmicos), alvenaria estrutural com blocos de concreto e solocimento.

ESCOLHA DA REGIÃO

Em primeira instância, a escolha da região baseou-se na identificação de documentos elaborados pelo Governo do Distrito Federal a respeito de possíveis localidades destinadas assentamentos. Foram feitas visitas aos locais alvos, e contatou-se que o local mais adequado, e com maior fonte de informações já dispostas para estudo era o Recanto das Emas. Deu-se ainda por apresentar índices relativamente altos de pobreza urbana bem como condições habitacionais precárias, apesar de dispor de infraestrutura e vários equipamentos urbanos. Percebeu-se após visitar algumas obras de moradias o uso de técnicas rudimentares de construção com grande desperdício de materiais. Nas moradias prontas verificou-se péssimo desempenho nas características de conforto térmico, acústico, sonoro e luminoso.

A escolha do local, onde se implantariam as habitações ficou definido como a quadra 606, área cercada pela Avenida Monjolo e DF-331, desocupada com planejamento urbanístico definido, infraestrutura básica implantada e destinada ao assentamento de famílias de baixa renda.

APLICAÇÃO DOS SISTEMAS CONSTRUTIVOS

Para a aplicação de escolha entre os métodos construtivos, tomou-se um projeto-piloto, disponibilizado pelo Programa “Em Casa” do Projeto Inovar de responsabilidade da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Governo do Distrito Federal.

Para a definição do sistema construtivo a ser utilizado, foi feito um estudo de custos de implantação, levando-se em conta as variáveis de economia em instalações, redução de solicitações na infra e superestrutura, menor quantidade de mão de obra, velocidade de execução, ou seja, um estudo do menor custo global.

Os sistemas construtivos avaliados foram os seguintes: convencional (alvenaria com blocos cerâmicos), alvenaria estrutural com bloco de concreto e solocimento.

Para cada sistema foi mostrado seu projeto tomando-se por base o projeto arquitetônico, detalhando-se todos os aspectos relevantes ao entendimento de sua aplicação. O objetivo é que cada sistema apresente suas referências citando suas vantagens bem como seu orçamento geral.

Depois de apresentados os referidos projetos, confrontaram-se todos os resultados em um item de análise, onde foi tomada a decisão sobre qual sistema é o mais apropriado.

Os orçamentos apresentados para cada sistema construtivo seguem a planilha de materiais necessários à construção da obra proposta pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação, junto com os projetos, porém com as devidas mudanças em seus insumos básicos, provocadas pela mudança de sistema construtivo.

Quanto às fundações, para todos os sistemas construtivos abordados, foi considerada a mesma solução: sapara corrida com blocos de concreto. Esta solução deveu-se ao fato deste tipo de fundação ser uma das formas mais econômicas para este tipo de edificação (casa térrea composta de sala, cozinha, banheiro e dois quartos com área útil de 55,10 m2) e também por tornar o confronto entre os sistemas mais enfocados na superestrutura da casa, já que não se possui os parâmetros exatos de resistência do solo e a diferença de sistemas construtivos na geraria – considerando-se o pequeno tamanho da obra – grande economia em fundações.

ANÁLISE DOS SISTEMAS CONSTRUTIVOS

De acordo com os orçamentos realizados foi possível obter-se os valores referentes à construção das residências. Os dois critérios adotados para a escolha do sistema construtivo foram primeiramente o custo, seguido do tempo de execução. Verificou-se que esta análise não poderia ser realizada de forma individual, pois a facilidade de execução alteraria os custos da obra.

Foi considerado então, que a execução seria realizada por profissionais de uma empresa construtora. Como o custo com a mão de obra foi obtido através dos consumos de horas trabalhadas para a execução de certa unidade de cada serviço, o custo total da obra está influenciado pelo tempo de execução de cada sistema construtivo. Dessa forma conseguimos inserir a análise do tempo de execução na planilha de orçamento, obtendo então somente um fator a ser analisado: o custo total da obra (ver Quadro 1)

Quadro 1

SISTEMA CONSTRUTIVO CUSTO POR HABITAÇÃO (R$) Alvenaria de Solocimento 8.548,58 Alvenaria Estrutural com Blocos de Concreto 9.114,93 Alvenaria Convencional com Blocos Cerâmicos 9.371,91

De acordo com os dados do quadro verifica-se que o sistema construtivo economicamente mais viável seria a alvenaria de solo cimento.

Todavia à construção com solocimento causaria um sério problema ambiental devido ao grande volume de solo que teria de ser escavado (da ordem de 18.750,00 m3) para a construção de mil casas. Para a realização das escavações seria necessário o desmatamento de uma grande área próxima ao empreendimento. As escavações levariam também a formação de grandes poças d’água propícias à reprodução de mosquitos. Como forma de solucionar o problema considerou-se a hipótese da compra de solo de outras regiões para ser utilizado como matéria prima para a confecção dos tijolos. Tal solução se mostrou economicamente inviável, pois o custo do tijolo seria elevado em R$ 310,00 por milheiro.

Assim, adotou-se a segunda solução mais econômica: Alvenaria Estrutural de Blocos de Concreto. Tal sistema apresenta boas condições de conforto e não gera nenhum distúrbio no local das obras.

A seguir apresentam-se algumas noções sobre este sistema construtivo.

ALVENARIA ESTRUTURAL COM BLOCOS DE CONCRETO

Definição e Classificação:

A Alvenaria Estrutural é um sistema construtivo racionalizado, no qual os elementos que desempenham a função estrutural são de alvenaria, projetados segundo modelos matemáticos pré-estabelecidos.Dos diversos materiais que podem ser utilizados como elementos de uma alvenaria estrutural, os mais utilizados hoje no Brasil são os blocos vazados de concreto, os blocos vazados cerâmicos, os blocos maciços cerâmicos, os blocos vazados silico-calcáreos e os blocos maciços silico-calcáreos. De todos, o bloco de concreto é o que tem o uso mais

disseminado, sendo utilizado em larga escala em programas habitacionais, e aquele que mereceu todos os esforços iniciais de normalização.

As dimensões do bloco a ser utilizado neste projeto são 10x20x40 cm.

Vantagens:

Na Alvenaria Estrutural elimina-se a estrutura convencional, o que conduz a importante simplificação do processo construtivo, reduzindo etapas e mão-de-obra como a execução de formas, com conseqüente redução do tempo de execução.

Quando de blocos, é possível a aplicação da técnica de coordenação modular, que implica em estabelecer todas as dimensões da obra como múltiplo da unidade básica. Dessa forma são evitados os cortes, o desperdício e as improvisações.

Os projetos complementares podem ser desenvolvidos na forma de 'Kits', montados e testados no canteiro de obras antes de sua instalação. Blocos e elementos especiais podem ser definidos e previamente preparados para posterior utilização.

Enfim, é possível desenvolver um sistema racionalizado que resulta na melhoria da qualidade do produto final e em significativa economia.

Projeto, Execução e Orçamento

Como já vimos, a alvenaria é um dos materiais mais antigos empregados pelo homem para construir habitações. A rigor, não há nada de absolutamente inovador em se utilizar alvenaria com função de estrutura. Entretanto, seu uso racional hoje em dia pode e deve estar baseado em tecnologias mais evoluídas, que vão desde a fabricação dos materiais até a definição dos critérios a serem utilizados para o projeto e na execução.

Um projeto simples pode potencializar a economia em qualquer tipo de obra. Se por um lado, para obras em alvenaria isso possa ser uma condicionante importante, por outro lado, é possível fazer aplicações surpreendentes, saindo do tradicional com excelentes resultados. Residências e edifícios de alto padrão, utilização de formas curvas, painéis e vãos de grandes dimensões, reservatórios elevados, piscinas, estacionamentos e até shopping centers são construídos no mundo todo se utilizando alvenaria ou combinando-a com outros materiais. Para residências térreas (objeto alvo deste projeto), as reduções de custo variam de 15% a 25%, quando comparado à construção tradicional (estrutura de concreto armado e vedações com alvenaria), são inteiramente factíveis.

O projeto de alvenaria estrutural é um trabalho conjunto de todos parceiros envolvidos no projeto sob a coordenação preferencial do arquiteto. Não é simplesmente um sistema estrutural, mas um sistema construtivo. O projeto estrutural deve levar em conta todas as definições que geralmente só são mostradas no projeto arquitetônico, como tipos de portas e batentes, janelas e caixilhos, revestimentos de pisos e paredes, etc. A integração entre todos os projetos é, portanto, fundamental para que se alcance a racionalização almejada.

Há basicamente dois tipos de esforços que atuam na maioria das obras de alvenaria: compressão e flexão. Na maior parte dos casos esses tipos de esforços ocorrem concomitantemente. Mas no caso de casas, embora haja flexo-compressão, a compressão é predominante. Em muros de arrimo, caixas d’água, piscinas, vergas, é a flexão que predomina. 

A carga admissível de uma parede é definida a partir da resistência à compressão do prisma. Os blocos estruturais podem alcançar de 4,5 até 16 MPa. Neste caso, onde se tem uma casa térrea e com laje apenas sobre o banheiro, para suportar a caixa d’água de 250 litros, blocos com 4,5 MPa são mais que suficientes para a maior solicitação de projeto. Vale lembrar que a alvenaria estrutural não precisa ser necessariamente reforçada com barras de aço e concreto no interior dos vazados dos blocos para se comportar adequadamente. Na verdade, o emprego de armadura só é indispensável em casos específicos onde há flexão; portanto, será utilizado aço (CA-60 5mm) apenas para produção das vergas, contra-vergas e cintamento superior das paredes externas.

ANÁLISE DO MODO DE CONSTRUÇÃO

Para a execução das residências em alvenaria estrutural foi considerada a possibilidade de duas maneiras de execução das obras: terceirização ou autoconstrução.

a) Terceirização da construção

A terceirização da construção consiste na contratação de uma construtora competente para a realização da obra. Desta forma os moradores não participam em nenhum momento das construções, recebendo a casa pronta para morar.

Para a execução por meio deste processo devemos inserir no custo final da obra orçada um percentual referente ao Benefício e Despesas Indiretas (BDI) de cerca de 30%. Tal percentual serve para cobrir as despesas com impostos e taxas, além do lucro da empresa responsável pela execução das obras. Esse item acrescentaria um valor de R$ 2.734,48 ao valor orçado para a alvenaria estrutural, elevando o preço da residência para R$ 11.849,41.

b) Autoconstrução

A autoconstrução consiste na construção da residência pelo proprietário, sua família e eventualmente amigos, sob a orientação de uma equipe de assistência técnica composta de 1 (um) Engenheiro ou Arquiteto e 3(três) Técnicos em Edificações ou Mestres de Obras conforme proposta de pesquisadores da Universidade de Brasília, para o Projeto-Piloto CREDMAC que foi reformulada e utilizada no Programa Casa da Gente, no Distrito Federal em 1998 (ver, Referências [3] e [6]).

Portanto nesse modo de construção o valor da mão-de-obra incluída no orçamento é eliminado em função da substituição dos trabalhadores remunerados pelo trabalho dos autoconstrutores. Para manutenção da equipe de assistência seria acrescido um valor de 3% do orçamento dos materiais.

Desta forma o custo da construção utilizando-se a autoconstrução seria alterado da seguinte forma:

-Valor do orçamento inicial para a alvenaria estrutural (R$9.114,93) – Custo da mão-de-obra (R$1.871,08) = Materiais (R$7.335,85) -Valor referente à taxa de manutenção da equipe técnica (3% de R$ 7.335,85) = (R$ 220,02) -Custo total da obra por auto construção: (R$ 7.335,85 + R$ 220,02) = (R$ 7.553,87)

PROPOSTA DE FINANCIAMENTO PARA HABITAÇÃO

O programa estudado como proposta para a viabilização do empreendimento foi o programa para construção de habitações populares - PRÓ-MORADIA – da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. O Pró-Moradia é um programa voltado exclusivamente para os Municípios, os Estados, o Distrito Federal, empresas públicas, empresas de economia mista, autarquias e demais órgãos da administração direta, ligadas à área de habitação.

São eles os mutuários, devendo contratar as operações de crédito, responsabilizar-se pela implantação do empreendimento e pelo pagamento pontual ao Agente Financeiro. Devem ainda demonstrar que atendem aos requisitos para análise da capacidade de pagamento e de endividamento.

Os beneficiários finais, famílias de baixa renda, não podem contratar diretamente as operações de crédito, mas participam obrigatoriamente do retorno do investimento realizado nas operações, na forma que vier a ser regulamentada pela Instância Colegiada, em nome do Gestor do Programa.

Participação do Beneficiário Final

O Governo do Distrito Federal, através do SEDUH, realiza um cadastramento de famílias que necessitam de moradia, sendo pré-requisito uma renda de um a três salários mínimos. O salário mínimo atual é de R$ 240,00 (duzentos reais).

As famílias beneficiadas devem participar em todas as fases do projeto. Estas ações deverão ser implementadas na forma prevista na proposta de trabalho social, a ser desenvolvido pelo proponente.

Há um estímulo à formação e atuação de bases organizacionais representativas na comunidade, com vistas a sua própria promoção e desenvolvimento.

Condições da Operação de Crédito

Valor do Investimento:

Parte do investimento poderá se custeado com recursos do FGTS, sendo a outra parte responsabilidade do mutuário.

O investimento é composto de todas as parcelas de custo diretos necessárias à execução da proposta apresentada (obras, materiais de construção) e custos indiretos (remuneração do Agente Promotor, Agente Financeiro e juros do empréstimo).

• Custos Diretos: Materiais de construção

• Custos Indiretos:

REMUNERAÇÃO DAS ATIVIDADES DESENVOLVIDAS PELO AGENTE PROMOTOR: Valor correspondente à remuneração das atividades do Agente Promotor, limitado a 2,5% (dois e meio por cento) do valor do empréstimo.

TAXA DE RISCO DE CREDITO DO AGENTE OPERADOR: Valor correspondente a 1,0% (um por cento ) do valor do empréstimo.

JUROS DE CARÊNCIA: Pagos mensalmente nas fases de carência e amortização à taxa de juros nominal de 5,1% a.a(cinco inteiros e um décimo por cento ao ano).

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO: Equivalente ao diferencial apurado entre a prestação (a+j) calculada à taxa de juros nominal de 5,1% a.a., e a prestação calculada à taxa nominal de juros de 6,1% a.a.Na fase de amortização será cobrada juntamente com a prestação mensal.

VALOR MÁXIMO DO EMPRÉSTIMO:O valor máximo de empréstimo é limitado ao menor dos seguintes valores:

a) Soma das parcelas que compõem o investimento, observada a contrapartida mínima; b) R$ 8.500,00 (seis mil e quinhentos reais) de valor médio unitário de empréstimo por família beneficiada;

c) Definido conforme o porte do município e capacidade do município.

Para o caso proposto neste projeto o valor máximo do empréstimo será de R$ 7.553,87. Este valor corresponde ao custo dos materiais mais a assistência técnica por habitação.

Contrapartida

Contrapartida é a aplicação de recursos de outras fontes, próprios do mutuário ou de terceiros que em complemento aos recursos do FGTS viabilizam o investimento necessário à execução do empreendimento.

O valor da contrapartida mínima em relação ao investimento será definido em função da região.

Para o Distrito Federal a contrapartida mínima é de 20,0% (vinte por cento) do valor do investimento.

Prazo De Carência

O prazo de carência previsto para execução das obras, acrescido de até 2 meses contados a partir do mês previsto para o primeiro desembolso, limitado a vinte meses.

Para o empreendimento em questão o prazo de carência será de apenas 1 mês após a entrega dos imóveis.

Como a construção será realizada em período curto de 20 dias, não será necessário a realização dos custos de

capital durante o período de carência.

CONCLUSÃO

Após a realização dos cálculos citados verificou-se que o modo de produção por autoconstrução proporciona uma economia de cerca de 36% em relação à terceirização.

Porém a autoconstrução gera alguns inconvenientes, como, por exemplo, a provável ausência dos proprietários das residências em seus empregos em função das obras o que nas populações de baixa renda em geral é agravado pelo fato da grande maioria desenvolver atividades no setor informal da economia, onde atuam, como vendedores ambulantes, o que acarreta diminuição de renda durante o período de construção.

Foi possívRKSHOPel verificar após a realização do cronograma de execução da obra por autoconstrução, considerando-se uma equipe composta de 5 trabalhadores diretos (2 pedreiros/encanadores/eletricistas e 3 ajudantes) a residência poderia ser executada em um período de 20 dias.

A proposta demonstrou em termos de custo, execução e condições de moradia, ser adequada às características da população de baixa renda, atendendo ao objetivo pretendido neste trabalho no que se refere à questão da habitação.

A falta de qualificação da mão-de-obra acaba se transformando em economia devido ao seu baixo custo, porém constatou-se que a implantação de um sistema de assistência técnica voltada para o autoconstrutor é imprescindível quando são buscados resultados compatíveis com as exigências técnicas de segurança, conforto e salubridade.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

FURTADO, G.F., Motta, L.L. da., Rossi, A. O., Localização e Implantação de Habitações para População de Baixa Renda em Área de Assentamento da Região Administrativa (RA-XV) –Recanto das Emas – Um Estudo de Viabilidade Técnica e Econômico Financeira, Relatório Final de Estágio Supervisionado, ENC/FT/UnB, abril/2002. (orientador Vidal, F.E.C.) GONZALÉS, S.F.N.et alli, Relatório Final do Projeto Piloto CREDMAC – Brazlândia, Convênio IDHAB/DF,CREA/DF, FINATEC/DF, Brasília, setembro de 1997, mimeo. SABBATINI, F.H. Alvenaria Estrutural - Materiais, execução da estrutura e controle tecnológico, DIDUP/GEPAD/CEF, Brasília, 2002 SPOSTO, R.M., Vidal,F.E.C., Propuesta Metodológica de Asistencia Técnica a Programas Habitacionales de Baja Renta em Brasília, Información Tecnológica, vol 11, N0 6, 167-172, ISSN 0716-8756, La Serena, Chile, 2000.

CONSTRUÇÕES DE HABITAÇÕES DE INTERESSE SOCIAL COM FINANCIAMENTO DE MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO E ASSISTÊNCIA TÉCNICA ESPECIALIZADA A AUTOCONSTRUÇÃO NA REGIÃO ADMINISTRATIVA (RA-XV) DO RECANTO DAS EMAS EM BRASÍLIA,DF

VIDAL, Fernando Edmundo Chermont, Especialista Professor Assistente, Universidade de Brasília, Campus Universitário Darcy Ribeiro, ENC/FT/ UnB, Asa Norte, 70910-900, Brasília-Distrito Federal, vidal@unb.br

RESUMO

Este trabalho tem como objetivo estudar a viabilidade de construção de habitações de interesse social, com financiamento de materiais de construção e assistência técnica especializada a autoconstrução, tendo em vista o problema de escassez e qualidade de moradias vivido pela população de baixa renda no território do Distrito Federal. Como objeto de estudo escolheu-se a Região Administrativa do Recanto das Emas (RA-XV). Foram propostas mudanças em modelos de execução de obras usuais, ou até mesmo alternativas, para uma melhor utilização em empreendimento futuros. Apresentam-se alternativas de emprego de diversos sistemas construtivos utilizados, de modo a estabelecer parâmetros de comparação e análise para definição da opção que. contemple de maneira mais abrangente as questões de: i) construção de unidades habitacionais em grande número, com poucos recursos financeiros, atingindo as famílias com renda até 3 salários mínimos (R$ 720,00);ii) alcance de baixos custos destas unidades com construções de boa qualidade e rapidez e produção, respeitando-se ao máximo o meio-ambiente.; iii) superação da contradição de custo da assistência técnica nesta forma de produção.

PALAVRAS-CHAVE

Habitação; assistência técnica; qualidade

INTRODUÇÃO

Em 1996, 1997 e 1998 a Universidade de Brasília, prestou assistência técnica a dois programas do Governo do Distrito Federal, o Projeto Piloto CREDMAC e o Casa da Gente, ambos tratavam-se de programas de financiamento de materiais de construção com produção, reforma, melhoria e/ou ampliação de unidades habitacionais por autoconstrução. Foram desenvolvidos uma série de instrumentos técnicos de programação, projeto e acompanhamento de obra.

Pretende-se, desta maneira, verificar a validade da proposta de assistência técnica para autoconstrução, bem como buscar a melhoria e otimização do processo construtivo, de forma a agilizar sua execução. O que em resumo, se objetiva é uma forma de dar qualidade à autoconstrução, que é uma realidade nas periferias brasileiras, sendo responsável por cerca de 80% das construções nestes locais.

Os sistemas construtivos avaliados foram os seguintes: convencional (alvenaria em blocos cerâmicos), alvenaria estrutural com blocos de concreto e solocimento.