Condomínio

O condomínio ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem.

Tecnicamente, e segundo a legislação brasileira, temos expressa que a idéia do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. No Brasil tem-se o condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e todas envolvidas tem igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes. Sendo assim, o poder jurídico atribuído a todos na sua integralidade. Cada condômino tem assegurada uma fração, ou quota da coisa.

No direito português, expressa uma idéia um pouco diferente, qualificando uma situação em que determinadas parcelas de um objeto são regidas por direitos de propriedade autônomos, o que implica que os diversos titulares desses direitos tenham de conviver e contribuir nas despesas necessárias para a manutenção de parcelas que são, sem outra alternativa, usadas em comum. Na vida encontramos diversas situações em que duas ou mas pessoas têm posse ou propriedade sobre o mesmo bem.

De acordo com a constituição o condomínio pode ser convencional ou incidental. Enquanto o primeiro nasce do contrato de duas ou mais pessoas que usam a coisa em comum, o último também dito eventual nasce não da vontade das partes envolvidas, como por exemplo da sucessão hereditária, dos direitos de vizinhança ou de qualquer outra circunstância. Temos ainda o legal ou forçado quando nasce da imposição direta do ordenamento jurídico.

Direitos e deveres dos condôminos

Como existe uma pluralidade de sujeitos envolvidos, este regulamento que surge com os condomínios vai gerar direitos e deveres, que são recíprocos entres os condôminos. Os condôminos tem faculdades ou poderes contra pessoas estranhas, tais como:

a) Usar livremente a coisa, de acordo com o seu destino, exercendo todos os direitos relativos ao estado de indivisão, vetado a exclusão dos demais condôminos, devendo-se lembrar que a coisa é de todos;

b) Liberdade de alhear a sua parte ou gravá-la, tendo reconhecida a preferência dos outros condôminos;

c) Reivindicar de terceiro a coisa comum, independentemente da aceitação dos demais condôminos;

d) Defender a sua posse contra outrem;

e) 'Concorrer para despesas comuns', proporcionalmente as partes;

f) Caso um dos condôminos contraia dívida em favor do condomínio, 'responde pessoalmente pelo compromisso assumido', não assumindo os demais condôminos. Resta porém contra estes ação regressiva;

g) Dívidas contraídas por todos os condôminos, sem estipulação das partes de cada um entende-se como que seja igual as partes devidas;

h) Cada condômino, ou consorte responde aos demais pelo produto proveniente da coisa em comum, também pelos danos que causar;

i) 'Não se pode alterar a coisa comumsem o consentimento dos demais;

j) 'Ilícito é o condomínio constituído sem consenso de todos os envolvidos, bem como aquele que da posse, uso ou gozo da propriedade a estranho.

Administração do condomínio

O condomínio é administrado pela figura do síndico , pessoa física ou jurídica, que pode (ou não) ser um condômino eleito pela maioria numérica dos presentes na assembléia geral ordinária (AGO), em mandatos de até dois anos, podendo ser reeleito.

A convenção é um conjunto de normas internas, registrada no cartório de registro de imóveis competente, formulada e aprovada por 2/3 das frações, para garantir o bem estar da comunidade.

O condomínio não tem caráter comercial, sendo que todas as despesas são rateadas entre os condôminos respeitando normalmente as proporções de cada condômino no todo.

Tipos de condomínios

O Condomínio - termo é utilizado com mais frequência para definir o direito exercido por pessoas (condôminos) sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso comum de edificação.

Estes podem se apresentar na forma horizontal ou vertical, residencial ou comercial.

No Brasil

No Brasil, a lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil) e na Lei 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991.

Ainda, a Lei do Estado de São Paulo n. 13.160, de 21 de julho de 2008 - que autorizou o protesto do crédito condominial não pago no vencimento, a Lei de Locação que autoriza o inquilino a votar nas Assembléias Gerais quando o proprietário a ela não estiver presente.

Em Portugal

Em Portugal está regulado pelo Decreto-Lei nº 47 344, de 25 de Novembro de 1966 (Cod. Civil).

O condomínio é composto por um administrador encarregado de fazer cumprir as deliberações tomadas em assembleia de condóminos, sem qualquer limite de tempo para o exercício do cargo.

O condomínio tem como fim a administração das zonas comuns do prédio.

Ligações externas

• webTV brasileira do mercado condominial
• Site brasileiro com notícias sobre legislação do condomínio
• Site brasileiro voltado para síndicos
• Segurança condominial