Ponto comercial

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Faixa indicando um ponto comercial em uma rua comercial do bairro Carmo, em Belo Horizonte.

Ponto comercial é o local onde está estabelecido o comerciante, ou onde realiza habitualmente sua prática comercial.

Muito se confunde ponto comercial com estabelecimento empresarial (também chamado de fundo de comércio), este último é o conjunto de bens materiais e imateriais organizados para que o empresário possa exercer sua empresa, enquanto o primeiro é o local onde se encontra o estabelecimento empresarial, ou seja, o endereço onde os fregueses ou clientes procuram o serviço da empresa. O ponto comercial não existe por si só, ele depende da exploração da atividade empresarial e é fruto dela como resultado do trabalho desenvolvido pelo empresário[1]. Nesta linha, podemos dizer que o ponto comercial é apenas um dos elementos formadores do estabelecimento, pois o empresário pode ter vários pontos comerciais, mas o mesmo estabelecimento.

Para o Direito Empresarial brasileiro, é um direito incorpóreo que compõe o estabelecimento comercial, considerando que a localização é um dos fatores que determina o aviamento da empresa. Visto que, em função da atividade exercida pelo empresário, a localização é decisiva para o sucesso do empreendimento sendo que a mesma pode gerar acréscimo, por vezes, essencial no seu valor por se tornar uma “referência”, isto é, as pessoas passam a associar aquele local a determinada loja ou uma atividade comercial[2]. Por essa razão, o interesse voltado para a permanência no ponto é prestigiado pelo direito. 

Proteção do ponto comercial

No Brasil, se o empresário encontra-se estabelecido em imóvel próprio, a proteção jurídica do mesmo se dá pela tutela da propriedade imobiliária do direito civil. Porém, quando o empresário ou sociedade empresária é locatária do imóvel em que exerce sua atividade, a proteção do direito ao ponto decorre de uma disciplina jurídica específica de alguns contratos de locação não residencial, a Lei de Locação (8.245/91), que com a finalidade de evitar abusos dos locadores protege este direito abstrato, garantindo ao comerciante, dentre outros direitos, a renovação compulsória de seu contrato de locação, sendo que esta garantia pode ser objeto de tutela jurisdicional, através da ação renovatória (art. 51 da LL).

Para que a ação renovatória se desenvolva, é necessário que o locatário cumpra os requisitos da lei:

  • - Contrato por escrito;
  • - Prazo deteminado;
  • - Duração miníma de cinco anos ininterruptos;
  • - Condição de empresário;
  • - Três anos no mesmo ramo de atividade;
  • - A referida ação deverá ser pleiteada entre um ano e seis meses antes do fim do contrato a ser renovado (prazo decadencial).

Caso o direito à renovação do aluguel não seja realizado, o comerciante terá direito à uma indenização pecuniária. Vale ressaltar que a intenção do legislador é de proteger o locatário, porque o ponto comercial pertence a pessoa que exece a atividade empresarial e não ao proprietário do imóvel, haja vista que ele investiu no estabelecimento e, as vezes até mesmo sem motivo algum, o locador quer rescindir o contrato[3].

No entanto, é importante frisar que tal direito não é absoluto, tendo em vista que este vai de encontro com o direito à propriedade do locador assegurado pela Constituição Federal. Para tanto, o ordenamento estabelece os casos de exceções de retomada:

  • - Obras no prédio locado (Lei n. 8.245/91, art. 52, inc. I);
  • - Uso próprio (Lei n. 8.245/91, art. 52, inc. II);
  • - Transferência de estabelecimento empresarial (Lei n. 8.245/91, art. 52, inc. II);
  • - Insuficiência da proposta do locatário (art. 72, inc. II, da Lei de Locação);
  • - Proposta melhor de terceiro (art. 72, inc. III, da Lei de Locação).

Referências

  1. FAZZIO JÚNIOR, Waldo. Manual de Direito Comercial. 9. Ed. São Paulo: Atlas, 2008, p. 67. [S.l.: s.n.] 
  2. COELHO, Fábio Ulhoa, Curso de direito comercial. Vol. 1, edição 2005 ; editora Saraiva. [S.l.: s.n.] 
  3. COELHO, Fábio Ulhoa, Manual de direito comercial, 28 edição 2016; editora Revistas dos tribunais. [S.l.: s.n.]