Condomínio

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Condomínio Azul (1933), em Atenas, Grécia.
Interior de um condomínio de lofts, em Chicago, EUA.

O condomínio (em latim: condominium) ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem.

Tecnicamente, e segundo a legislação brasileira, temos expressa que a ideia do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. No Brasil tem-se o condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e todas envolvidas têm igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes. Sendo assim, o poder jurídico atribuído a todos na sua integralidade. Cada condômino tem assegurada uma fração, ou quota da coisa.

No direito português, expressa uma ideia um pouco diferente, qualificando uma situação em que determinadas parcelas de um objeto são regidas por direitos de propriedade autónomos, o que implica que os diversos titulares desses direitos tenham de conviver e contribuir nas despesas necessárias para a manutenção de parcelas que são, sem outra alternativa, usadas em comum. Na vida encontramos diversas situações em que duas ou mais pessoas têm posse ou propriedade sobre o mesmo bem.

De acordo com a constituição o condomínio pode ser convencional ou incidental. Enquanto o primeiro nasce do contrato de duas ou mais pessoas que usam a coisa em comum, o último também dito eventual nasce não da vontade das partes envolvidas, mas de uma circunstância qualquer, como por exemplo da sucessão hereditária, ou dos direitos de vizinhança. Temos ainda o legal ou forçado quando nasce da imposição direta do ordenamento jurídico.[1]

Direitos e deveres dos condôminos[editar | editar código-fonte]

Condomínio de luxo em Chicago, Estados Unidos.

Como existe uma pluralidade de sujeitos envolvidos, este regulamento que surge com os condomínios vai gerar direitos e deveres, que são recíprocos entres os condôminos. Os condôminos tem faculdades ou poderes contra pessoas estranhas, tais como:

  1. Usar livremente a coisa, de acordo com o seu destino, exercendo todos os direitos relativos ao estado de indivisão, vetada a exclusão dos demais condôminos, devendo-se lembrar que a coisa é de todos;
  2. Liberdade de alhear a sua parte ou gravá-la, tendo reconhecida a preferência dos outros condôminos;
  3. Reivindicar de terceiro a coisa comum, independentemente da aceitação dos demais condôminos;
  4. Defender a sua posse contra outrem;
  5. Concorrer para despesas comuns, proporcionalmente às partes;
  6. Caso um dos condôminos contraia dívida em favor do condomínio, responde pessoalmente pelo compromisso assumido, não assumindo os demais condôminos. Resta porém contra estes ação regressiva;
  7. Dívidas contraídas por todos os condôminos, sem estipulação das partes de cada um entende-se como que seja igual às partes devidas;
  8. Cada condômino - ou consorte - responde aos demais pelo produto proveniente da coisa em comum, também pelos danos que causar;
  9. Não se pode alterar a coisa comum sem o consentimento dos demais;
  10. Ilícito é o condomínio constituído sem consenso de todos os envolvidos, bem como aquele que dá posse, uso ou gozo da propriedade a estranho.

Administração do condomínio[editar | editar código-fonte]

Condomínios verticais de luxo em Campinas, Brasil.

O condomínio é administrado pela figura do síndico , pessoa física ou jurídica, que pode (ou não) ser um condômino eleito pela maioria numérica dos presentes na assembleia geral ordinária (AGO), em mandatos de até dois anos, podendo ser reeleito.

A convenção é um conjunto de normas internas, registrada no cartório de registro de imóveis competente, formulada e aprovada por 2/3 das frações, para garantir o bem estar da comunidade.

O condomínio não tem caráter comercial, sendo que todas as despesas são rateadas entre os condôminos respeitando normalmente as proporções de cada condômino no todo.

Tipos de condomínios[editar | editar código-fonte]

O Condomínio - termo é utilizado com mais frequência para definir o direito exercido por pessoas (condôminos) sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso comum de edificação.

Estes podem se apresentar na forma horizontal ou vertical, residencial ou comercial.

No Brasil[editar | editar código-fonte]

Entrada de condomínio em Guapimirim.

No Brasil, faz-se uma distinção jurídica entre o condomínio em sentido amplo (conforme definição no início do desse artigo) e o condomínio edilício, que é comumente conhecido apenas por condomínio de apartamentos, vertical, horizontal, etc. Nesse último sentido, é regulamentado pela Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio), existindo também regulamentação de alguns aspectos nos artigos 1.331 a 1.358 da Lei 10.406/02 (Novo Código Civil) e na Lei 8.245/09 (Nova Lei do Inquilinato).

No Estado de São Paulo, a Lei 13.160/08 autorizou os condomínios a protestarem os créditos não-pagos no vencimento.

Na Cidade do Rio de Janeiro, a Lei 1585/90 dispõe sobre a obrigatoriedade da presença de Profissionais de Educação Física em academias em funcionamento, inclusive em condomínios.

Em Portugal[editar | editar código-fonte]

Em Portugal está regulado pelo Decreto-Lei nº 47 344, de 25 de Novembro de 1966 (Cod. Civil), bem como por uma série de diplomas avulsos e que versam variados assuntos relacionados com condomínios. Exemplo: Decreto-lei 268/94 e 269/94, ambos de 25 de Outubro.

O condomínio é composto por um administrador encarregado de fazer cumprir as deliberações tomadas em assembleia de condóminos, sem qualquer limite de tempo para o exercício do cargo.

O condomínio tem como fim a administração das zonas comuns do prédio.

  1. Exatamente como vemos em algumas figuras(imagens).

Ver também[editar | editar código-fonte]

Ligações externas[editar | editar código-fonte]

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Referências

  1. Pereira, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, 2001